밑빠진 독에 물 붓기. 흔히 월세를 비유할 때 쓰는 말이다. 일정 기간 집에 살면서 매달 ’생돈’이 나가기 때문이다. 그래서 세입자들은 집주인에게 목돈을 맡기는 전세를 선호해 왔다. 몇년 동안 전세 살다 돈을 모으면 내집마련할 수 있다는 생각에서다. 이런 이유로 우리나라에만 있는 전세가 ‘보금자리로 가는 열차’로 평가되기도 했다. 

하지만 이 열차가 탈선할 조짐을 보이고 있다. 집주인들이 흔들리는 것이다. 더 이상 전세금을 종잣돈으로 한 부동산 투자는 효과가 없다는 판단에 따라 차라리 매달 현금을 받는 월세로 전향하는 집주인이 늘고 있다. 임대시장의 판도가 바뀌고 있는 것이다. 이에 따라 앞으로 거대해질 월세시장에 대비해 지금이라도 주거안정을 위한 대책을 마련해야 한다는 지적이 따르고 있다.

▶이제 주택은 캐쉬카우

 2008년 국토연구원의 주거실태 조사에 따르면 전세와 월세(보증부월세, 순수월세 포함)의 비중은 55대 45였다. 이후 2010년에는 전월세 비율이 같거나 월세가 전세를 앞지를 것으로 추산되고 있다. 국민은행의 조사를 봐도 2008년 1월에는 임대 주택의 40.6%가 월세였지만 2011년 1월은 43%로 늘어났다. 

이처럼 월세 비중이 점점 커지는 것은 집주인들이 주택을 현금창출 수단으로 인식하기 때문이다. 그 인식의 밑바탕에는 주택가격이 안정되면서 더이상 전세금을 통한 시세차익은 현실적으로 어려워졌다는 생각이 깔려 있다. 대신 매달 월세를 통한 수익을 거두는 방식을 선호하는 것이다. 

여기에 최근 몇년간 지속된 저금리도 뒷받침됐다. 은행에서 자금을 빌려 전세금을 내주고 난 후 월세로 전환해 월세를 받으면 은행에 이자를 지급하고도 순수익이 발생하기 때문이다. 또한 전세에서 월세로 갈아타는 특정 세대의 움직임도 한몫하고 있다. 서정렬 영산대 부동산금융학과 교수는 “다주택자 중 상당수를 차지하는 베이비부머들이 퇴직하면서 안정적인 노후소득을 추구하는 성향이 짙어질수록 월세시장은 더욱 커질 것”이라고 전망했다. 

▶시장은 바뀌어도 해답은 공급과 지원

임대시장의 변화가 ‘이미’ 진행되고 있는 가운데 이제는 전세대책과 함께 ‘월세대책’도 나와야 한다는 목소리가 높다. 대책의 핵심은 역시 임대물량을 늘리고 월세부담을 상대적으로 많이 받는 가구를 지원하는 것이다. 우선 공급을 확대하기 위해선 재원이 있어야 하는데, 부동산세제를 개편해서 재원을 마련해야 한다는 의견이 제기된다. 

임기흥 신한은행 부동산전략팀 부부장은 “거래세를 낮추는 대신 보유세를 높여 이를 통해 임대주택 건설, 임대목적의 주택을 매입해야 한다”며 “나아가 세수를 늘리기 위해선 현재 보유세의 누진율 폭을 상향조정할 필요가 있다”고 말했다. 

임 부부장은 또 “별도의 임대단지를 만들기보단 기존 재건축시프트처럼 분양아파트에 임대가구를 끼워넣는 방식이 현명하고, 공공기관과 기업체를 지속적으로 분산시켜 강남권에 과밀화된 직주근접체체를 개선해야 한다”고 말했다. 현

재 운영되는 임대방식도 바꿔야 한다는 지적도 있었다. 주택산업연구원 권주안 박사는 “현재 10년ㆍ5년 임대는 각각 5년ㆍ2년반 후 분양전환되는데 5년임대라도 5년의 임대기간을 다 채우도록 조정할 필요가 있다”고 말했다.

지원책으로는 주택바우처제도가 가장 시급하다는 의견이 많았다. 허윤경 건설산업연구위원은 “미국과 영국처럼 임대료 보조정책이 조속히 정착되야 하고, 전세자금 대출시 활용되는 전세보증 뿐만 아니라 앞으론 월세보증 상품도 나와줘야 한다”고 말했다.

이밖에 이용만 한성대 부동산학과 교수는 “지금의 임대차보호법은 전세금 보호에 치중하고 있는데 향후 월세를 못받는 경우에 대비해 집주인의 임대권을 보호하는 장치도 마련되야 한다”고 말했다.

<정태일 기자@ndisbegin>

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