변창흠 한국도시연구소장
현정부 MB정부 강력한 부양책 답습한 꼴
저소득층 과세 미달자에 대한 지원 필요

김재정 국토교통부 주택정책관
투자아닌 실수요자 위한 내집마련 지원 대책
월세공제등은 급격한 월세화 방지 ‘안전판’役


“매매가 늘어날 수록 (집값이 오르고) 빚도 같이 늘어나는 구조에서 진정한 주거안정성이 강화될 지 의문이다” (변창흠 한국도시연구소장)

“정부의 목표는 주택시장의 안정이다. 가계부채 영향은 제한적이다” (김재정 국토교통부 주택정책관)

박근혜 정부의 ‘서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책(4.1대책)’을 두고 민간전문가와 정책관계자 간 견해차는 상당했다.

변창흠 한국도시연구소장(세종대 행정학과 교수)은 “부담 될 정도로 빚을 내 집을 사진 않았는지 봐야 한다. 그게 진짜 주거안정성이 높아졌는지를 보는 방법”이라고 꼬집었다. 이에 대해 김재정 국토교통부 주택정책관은 “현재 대출 프로그램은 장기저리 방식으로 가계 빚 영향은 제한적”이라며 선을 그었다.

▶ ‘시장인식부터 잘못됐다’ = 변 소장은 “사실 이명박정부 초기는 강한 부양책 빼고 선택의 여지가 없었다. 주택시장 부실로 위기에 빠진 미국ㆍ일본의 상황을 목격했기 때문이다. 그러나 박근혜 정부 출범 직후는 달랐다. 당시엔 오히려 하향 안정세였다. 시장을 2006~2007년 가격고점ㆍ거래활황기와 비교하면 안 된다. 사실상 투기(자)열풍이 불던 그때가 비정상이었다”고 말했다.

변 소장은 이어 “그럼에도 정부는 양도소득세 중과제 폐지ㆍ전매제한 해제ㆍ민간임대사업자 육성 등 일련의 주택매수촉진책을 이어갔다. 한국 주택시장 구조에서 매매→ 자가보유 유도는 집값상승을 전제하거나 견인할 수 밖에 없다. 거래활성화 정책에 가격이 안 오른 적은 없었다. 거시적으로 볼 때 현 정부는 전 정부의 강력한 부양책을 답습한 꼴”이라고 진단했다.

다수가 집을 살 수록 가계부채가 늘어나는 현상에 대한 지적도 이어졌다. 변 소장은 “절대다수가 주택담보대출로 집을 산다. 문제는 집 담보대출 80%정도가 이자만 먼저 내는 형태라는 것이다. 이자액도 대부분 변동금리로 매겨진다. 다수가 집을 살 수록 상환액 없이 빚만 느는 이유다”라고 분석했다. 실제 한국은행이 발표한 ‘2014년 3월중 금융시장동향’에 따르면 3월 은행 가계대출잔액 총 480조6000억원은 작년 12월말 당시 최고치를 넘겼다. 한국은행은 “아파트거래량 증가로 주택담보대출이 소폭 늘었다”고 밝혔다. 모기지양도액(보금자리론 등)을 합친 이 잔액은 372조7000억원, 전체 가계 빚의 77.5%다.


변 소장은 “단순히 집값 오르고 매매가 늘었다는 지표로 주거안정성을 논할 수 없다”며 “빚 부담 능력 있는 사람이 집을 살 수 있도록 어떻게 유도했는지를 봐야 진짜 주거가 안정되고 주택문제를 해결했는지 볼 수 있다”고 덧붙였다.

2.26 임대차선진화방안의 세입자 관력대책에 대해서도 쓴 소리가 이어졌다. 그는 “월세 10%를 세액공제해주겠다며 연소득 7000만원, 즉 소득 9분위 중ㆍ고소득자까지 혜택을 주게 됐다”며 “반면 세액공제 자체가 불가능한 면세점 이하 과세미달자 수백만명은 여기서 빠져있다”고 진단했다.

▶ 주택시장 정상화는 매맷값 상승? “아니다” = 반면 김재정 국토부 주택정책관은 “작년 새 정부 출범 당시 주택시장은 가격상승기에 도입된 수요억제-공급확대 기조가 계속돼 침체가 이어졌다”고 진단했다. 특히 수도권 시장은 가격과 거래량 측면에서 2008년 이후 침체를 겪었다는 분석이다.

김 정책관은 “이에 4.1대책 등을 통해 세제ㆍ금융ㆍ청약제도 개선ㆍ공공분양주택 공급축소 등을 추진했다”며 “그 결과 작년 주택가격은 0.3%올랐고, 거래량은 2012년 대비 15.8%늘었다”고 밝혔다. 그는 “정부의 목표는 ‘주택시장 정상화 = 매매가격 상승’ 이 아니라 주택시장의 안정”이라고 선을 그었다.

주택구매대출로 인한 가계부채 증가와 관련, 김 정책관은 “무리한 투자가 아닌 실수요 목적의 젊은층이 집 사기에 나서고 있는 건 주택시장 정상화 차원에서 바람직하다”고 말했다. 이어 “정부의 장기저리대출 프로그램은 일정 소득이 있으나 목돈 없이 내집마련이 힘든 계층을 지원하는 것”이라고 덧붙였다. 그는 “특히 공유형 모기지의 경우 2억원을 빌려도 월 이자는 16만6000원 선으로 부담 수수준이 낮은 편”이라고 말했다.

2.26 방안이 전세→월세화를 촉진한다는 진단에 대해 김 정책관은 “선진국처럼 임대차시장이 월세중심으로 전환하는 것은 자연스런 현상”이라며 “급격한 월세화를 막기 위해 월세소득공제 확대 등의 ‘안전판’을 마련한 것”이라고 설명했다.

세입자 중 세액공제 대상 탈락자에 대해서도 그는 “공제혜택 없는 저소득가구(중위소득 43%이하)에 대해선 주거급여를 97만가구까지 확대개편해 주거비지원을 강화할 계획”이라고 말했다. 행복주택도 당초 20만호에서 14만호로 공급량이 줄었지만 나머지 6만호도 다른형태로 보전할 계획이라고 김 정책관은 덧붙였다.

윤현종 기자 / factism@heraldcorp.com