[헤럴드경제=김수한 기자] 서울 뉴타운 중 최대 규모를 자랑하는 장위뉴타운에서 지난 24일 첫 분양을 시작했다. 장위2구역을 재개발한 ‘꿈의숲 코오롱하늘채’가 그 주인공.

장위2구역은 장위뉴타운 14개 구역 중 개발 진행 속도가 가장 빨랐다. 북서울꿈의숲 공원 인접, 동북선 경전철 역세권 등이라는 입지적 장점이 주효했다. 또 조합원 수가 약 300여명 이하로 다른 구역보다 적었기 때문에 분란의 소지도 적었다.

장위2구역의 분양 개시가 더욱 주목을 받는 이유는 장위뉴타운의 규모 때문이다. 서울 장위뉴타운은 서울 뉴타운 중 최대 규모를 자랑한다. 186만여㎡ 규모의 부지에 총 2만4000여 가구가 들어서는 미니신도시급 규모로 개발된다. 평촌신도시 510만㎡, 판교신도시 921만㎡ 등 수도권 신도시 규모에는 미치지 못하지만, 서울 내에 수도권 신도시의 1/3 또는 1/5 정도 규모의 신규 택지지구가 조성된다는 사실만으로도 상당한 파급력이 있는 부동산 업계의 ‘이슈’로 받아들여진다.

아울러 장위뉴타운의 분양 개시는 지난 2006년 이 일대가 뉴타운으로 지정된 지 10년 만이다. 10년간 정체돼 있던 사업의 물꼬를 튼다는 점에서 이번 분양은 상당한 관심을 모으고 있다. 지역 부동산 업계에서는 10여년 간 정체되어 온 장위뉴타운의 물꼬를 트는 이 구역의 조합원분양가와 일반분양가를 보며 향후 추가로 진행될 장위뉴타운 사업의 향방을 가늠하고 있다.

서울 뉴타운 중 최대 규모를 자랑하는 장위뉴타운 첫 분양 물량인 장위2구역 꿈의숲 코오롱하늘채가 지난 24일 모델하우스를 열고 분양을 시작했다. 지역 부동산 업계에서는 10여년 간 정체되어 온 장위뉴타운의 물꼬를 트는 이 구역의 조합원분양가와 일반분양가를 보며 향후 추가로 진행될 장위뉴타운 사업의 향방을 가늠하고 있다.

▶뉴타운 사업, 정체된 이유?=사업이 이렇게 장기간 정체된 이유는 장위뉴타운보다 앞서 개발된 다른 뉴타운에서 각종 부작용이 속출했기 때문이다. 가장 큰 이유는 뉴타운 조합원들에게 헌 집을 내놓는 대가로 주어지는 보상가가 시세에 비해 턱없이 낮은 감정평가액으로 책정됐기 때문이다. 시세가 3억원 상당인 구옥의 감정평가액은 1억후반대 수준에 책정돼 조합원들의 격렬한 반발을 샀다. 시세 10억원 상당의 건물 보상액은 6억~7억원 수준에 책정됐다.

보상가는 시세에 비해 보잘 것 없는 수준으로 책정되면서 조합원 분양가가 일반분양가와 비슷한 높은 수준에 책정된 것도 문제가 됐다. 결국 조합원들은 자기 집은 헐값에 내놓으면서 새 집은 비싼 값에 사는 구조에 직면하고 만 것이다.

이는 앞서 진행된 서울의 다른 재개발 아파트조합원 분양가와 일반분양가 책정 방식과는 완전히 다른 방식이다. 지난 2010년 입주한 서울 성북구의 한 재개발 아파트는 조합원 분양가가 1억7000만원대, 일반 분양가가 3억원대에 책정됐다. 조합원분양가가 일반분양가에 비해 40% 가량 저렴한 셈이다. 그러나 이후 개발된 뉴타운 아파트에서는 조합원분양가와 일반분양가의 격차가 20% 선에 머물다가 최근 들어서는 거의 비슷한 수준에 책정되고 있는 것으로 알려졌다. 현재 분양 중인 서울 은평구의 한 신규 아파트의 조합원분양가와 일반분양가는 거의 같은 수준이다.

조합원 소유의 구옥에 대한 보상가가 시세의 60~70% 선에 머물고, 조합원분양가 메리트마저 없어지면서 조합원 사회에 큰 동요가 일어났다. 조합원이 오히려 피해를 보는 구조가 됐기 때문이다. 이후 서울 전역의 뉴타운, 재개발 구역에서 개발 반대 운동이 들불처럼 번졌다.

이는 서울시의 뉴타운 출구전략으로 이어졌다. 2011년께 서울시의 1차 뉴타운 출구전략으로 구역별 실태조사가 진행됐다. 기존 뉴타운 개발 방식으로는 뉴타운 조합원들이 각자 얼마를 더 부담해야 되는지 몰라 울며 겨자먹기식으로 조합 측 논리를 따르거나, 조합원 간 끝없는 갈등으로 비화될 수밖에 없었기 때문에 본격적인 사업 진행 전에 조합원들에게 실태조사를 통한 추가 부담금을 통보하기로 한 것이다. 또 구역별 토지 등 소유자 50% 이상이 동의하면 구역을 해산해 뉴타운을 하지 않을 수 있는 길을 열어줬다. 1차 뉴타운 출구전략에 따라 실제로 상당수의 구역이 스스로 구역 해산을 선택했다. 또 서울시는 지난 22일 28개 구역에 대해 시장 직권에 따른 구역해제 등을 골자로 하는 2차 뉴타운 출구전략을 발표했다.

꿈의숲 코오롱하늘채의 차별화 품목인 다양한 현관문 디자인이 모델하우스 한 쪽에 전시돼 있다.

▶장위2구역(꿈의숲 코오롱하늘채) 조합원 이익은 얼마나 될까=이런 상황에서 서울 최대 규모 뉴타운인 장위뉴타운에서 첫 분양 물량이 나오면서 과연 이 구역에서 조합원분양가와 일반분양가 수준은 어느 정도인지 관심이 모아진다.

서울 성북구 부동산 업계 및 조합원들에 따르면 장위2구역 조합원들은 최근 분위기와 달리 뉴타운 개발로 상대적으로 큰 피해를 입지는 않은 것로 파악됐다.

장위2구역의 평균적인 조합원분양가는 전용면적 59㎡A 타입 2억7000만원대, 59㎡B 타입 2억8000만원대인 것으로 알려졌다. 84㎡A 타입 조합원분양가는 3억9000만원대, 84㎡B 타입과 84㎡C 타입은 3억8000만원대인 것으로 알려졌다. 93㎡ 조합원분양가는 5억3000만원대.

장위2구역의 일반분양가는 전용면적 59㎡A와 59㎡B 타입(5층~14층) 3억9700만원대, 84㎡A와 84㎡B 타입 5억600만원대, 93㎡ 6억9800만원대로 책정됐다. 조합원분양가가 일반분양가에 비해 최소 1억2000여만원, 최대 1억7000여만원까지 차이가 나게 책정된 것이다.

전용면적 59㎡의 조합원분양가는 일반분양가 대비 약 30%, 84㎡의 조합원분양가는 일반분양가 대비 약 25%, 93㎡의 조합원분양가는 일반분양가 대비 약 15% 저렴한 수준에 책정된 셈이다. 조합원분양가가 일반분양가와 거의 비슷하게 책정되던 지난해와 올해 초기와는 상당히 달라진 모습이다.

그렇다면 이 정도의 일반분양가가 시장에서도 과연 통할 것인가의 문제가 남는다.

업계는 일반분양 물량의 분양성에 대해서도 낙관하는 모습이다. 분양 관계자는 “59㎡의 경우 수요층이 넓어 상당한 경쟁률을 기록할 것으로 보여 청약 후 추첨에서 떨어지면 사실상 기회는 없을 것으로 보인다”며 “지금 분위기에서는 비인기 층이라도 당첨만 되면 잡아야 한다”고 강조했다.

서울 성북구 소재 공인중개사들도 분양 결과가 나쁘지 않을 것으로 예상했다.

꿈의숲 코오롱하늘채 견본주택 앞에서 만난 한 공인중개사는 “향후 장위1구역과 장위5구역 등 삼성물산이 시공하는 장위뉴타운 신규 분양 물량이 추가로 이어질 예정인데 이렇게 다른 구역에서 1군 건설사들의 추가 분양이 이어지면 분양가는 지금 수준에서 수천만원 올라갈 것으로 예상된다”며 “지금의 일반분양가를 높다고 보기는 힘들다”고 전망했다.

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