오피스텔·상가 등 집계서 빠져
투자용은 과잉, 실거주용 부족
최저주거기준 미달가구 문제

김현미 국토교통부 장관이 “(부동산) 과열 원인은 공급부족이 아니다”라는 취임 일성을 밝히면서 서울 주택공급의 적정성에 대한 논란이 일고 있다.

김 장관은 지난 23일 취임식에서 “이번 과열 양상의 원인을 공급 부족에서 찾는 분들이 계신 것 같다. 그러나 현실은 다르다”라고 말했다.

공급 부족 때문이라면 실수요자들이 집을 사겠다고 나서야 했는데, 무주택자나 1주택자의 주택 구매는 줄어드는 대신 다주택자들의 구매만 부쩍 늘었다는 논리다.

이는 ‘6.19 부동산 대책’ 이후 쏟아진 공급 확대 요구에 대한 반박이다. 부동산 시장에서는 6.19 대책이 수요를 누르는 데만 치중해 있다며, 장기적 집값 안정을 위해 공급을 확대해야 한다는 목소리가 높았다.

공급을 늘려야 한다는 이들은 주택보급률을 근거로 서울의 주택이 부족을 지적한다. 통계청에 따르면 2015년 서울 주택보급률은 96%다. 적정 주택보급률 105~110%보다 낮다. 서울연구원이 최근 조사한 자료를 봐도 서울의 인구 1000명 당 주택 수는 355.7호로, 파리(605.7), 도쿄(579.1), 뉴욕(412.4) 등 세계 주요 대도시보다 현저히 낮다.

김재언 미래에셋대우 부동산팀장은 “서울과 일부 수도권 지역은 공급 확대가 필요하다”며 “도심재개발 재건축 공급이 꾸준히 이뤄지도록 해야 한다”고 말했다.

그러나 주택보급률이 현실을 정확히 반영 못한다는 지적도 있다. 주거용 오피스텔, 기숙사, 상가 등은 집계에서 빠지기 때문이다. 공급 과잉 우려가 높은 경기도도 주택 보급률만 보면 98%에 그친다. 서울시는 이런 요소를 감안한 실질 주택보급률은 104.5%로 보고 있다.

송인호 한국개발연구원 공공투자정책실장은 “서울은 인구유입보다 이주가 많아지고 있기 때문에 도시재생적 개념에서 기존 집들을 개선하는 것은 필요하지만, 과거처럼 공급을 많이 하는 것은 지양해야 한다”고 주장했다.

찬반이 팽팽하지만, 세밀하게 파고들면 다수의 전문가들이 ‘양질의 부담가능한 주택’이 부족하다는 점에는 동의한다.

국토부에 따르면 서울의 최저주거기준 미달 가구 비율은 2014년 기준 7.1%로 전국 평균(5.3%)보다 높다. PC방, 찜질방, 임시구조물 등 아예 ‘최거주거기준 미달’에도 못미치는 곳에 사는 가구도 7만 가구에 이른다. 강남에 수억원짜리 아파트를 아무리 공급해봐야 주거난은 해소되지 않는다는 지적이 나오는 이유다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “실수요자들이 구입할 수 있는 집은 없는데, 자산가들이 투자할만한 집만 넘쳐나고 있다”며 “민간에 맡겨두면 아파트를 아무리 지어봐야 다주택자가 차지할 것이기 때문에, 공공임대나 공공주택을 확대하는 쪽으로 가야 한다”고 지적했다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com