• 재개약 시 임대료 인상률 상한 5% 적용
  전월세상한제·계약갱신청구권제 내달 시행

[헤럴드경제=양영경 기자] 당정이 추진하는 임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)의 국회 본회의 통과가 임박했다. 재계약 시 임대료 인상률 ‘5% 룰’이 적용되고 세입자(임차인)의 계약갱신 요구가 강화되는 등 전월세시장의 판도를 바꿔놓을 것으로 예상된다. 이와 관련된 자세한 내용을 문답으로 정리했다.

14일 오후 서울 시내의 한 부동산중개업소 창문에 붙은 매매·전세 가격 안내문 [연합뉴스]

-전세 세입자다. 이미 한 번 계약을 연장한 상태인데, 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

▶그전에 계약을 몇 번 갱신했는지는 상관없다. 임대차 3법은 계약갱신청구권을 한 차례 쓸 수 있다고 규정한다. 이는 계약 만료 1~6개월 전 세입자가 계약을 연장하겠다고 하면 집주인이 이를 거부할 수 없도록 한다.

-집주인이 10월 만료되는 전세계약에 대해 계약 연장을 하지 않겠다고 통보해왔다. 임대차 3법이 내달 시행되면 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 상황인가.

▶그렇다. 집주인이 계약 종료 전 6개월에서 1개월 사이 세입자에게 계약 연장을 하지 않겠다고 통보하는 것은 묵시적 계약 연장에 관한 조항에 따른 것이다. 계약갱신청구권과는 별개의 문제다. 존속 중인 계약도 적용 대상이므로, 법 시행 이후 이를 행사하고 계약을 연장하면 된다. 단, 법 시행 이후 만기까지 1개월이 남지 않은 상황이라면 곤란하다.

-같은 경우 집주인이 이미 다른 세입자를 구했다고 한다. 이 경우 어떻게 되나.

▶집주인이 새로운 세입자를 받기로 하고 이미 계약을 마쳤다면 계약갱신청구권 행사가 어렵다. 새 세입자도 보호 대상이기 때문이다.

-집주인이 다른 사람에게 집을 판다면, 새 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

▶가능하다. 집을 팔면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계 한다.

-집주인이 실거주한다면 세입자의 계약갱신청구권을 거부할 수 있나.

▶그렇다. 집주인뿐만 아니라 직계존속·비속이 거주하는 경우도 인정한다. 기존 세입자는 집주인에게 실거주 사유를 증명하라고 요구할 수 있다. 만약 실거주하지 않고 다른 세입자를 받은 사실이 드러나면 기존 세입자가 손해배상 청구를 하면 된다. 계약 갱신 당시 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에게 전·월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분, 갱신 거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있다.

-임대차 3법 시행을 앞두고 집주인이 전세 보증금을 5% 이상 올려서 받았다. 이를 다시 돌려받을 수 있나.

▶전월세상한제가 시행되면 재계약 시 올릴 수 있는 임대료가 직전 임대료의 5% 이내로 정해지는데, 지방자치단체가 지역 상황에 맞춰 5% 이내에서 결정한다. 만약 법 시행 전 집주인의 요구에 따라 10% 오른 임대료로 재계약을 맺었다면, 법 시행 이후 ‘5%룰’ 적용으로 인한 차액을 돌려받을 수 있다. 전세보증금 10억원에 1억원(10%)을 인상해 재계약한 경우 5000만원은 돌려받는 것이다. 당사자간 합의가 있었던 경우는 임차인의 선택에 달렸다.

-임대차 3법은 언제 시행되나.

▶임대차 3법 중 전월세상한제, 계약갱신청구권제는 이르면 8월 초에 시행될 것으로 보인다. 당정은 ‘법안을 공포한 날부터 시행한다’고 못 박아 적용 시기를 앞당겼다. 법안이 국회 본회의를 통과하면 15일 내에 국무회의를 거쳐 공포하게 돼 있다. 다만 전월세신고제는 내년 6월 1일부터 도입된다. 임대차 신고 관리 및 데이터베이스 검증 시스템 구축이 필요하기 때문이다.

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