• 존스랑라살 3분기 물류센터 시장 분석
  "전년 동기比 절반이지만…팬데믹 충격 회복 중"

인천 항동 티제이 물류센터 조감도 [코람코자산신탁]

[헤럴드경제=최준선 기자] 지난 3분기 수도권 물류센터의 거래규모가 전 분기 대비 70%가까이 늘어난 것으로 조사됐다. 지난해 같은 기간과 비교하면 여전히 절반 수준이지만, 코로나19 충격이 지속되고 있음에도 견조한 회복세를 보이고 있다는 평가다.

글로벌 부동산컨설팅 업체 존스랑라살(JLL)이 최근 발표한 보고서에 따르면, 지난 3분기 수도권 A급 물류센터 거래 규모는 약 5490억원으로 집계됐다. 전년 동기 대비해서는 47% 줄었지만, 전 분기와 비교하면 약 66% 늘어났다.

이번 분기의 대표적인 거래 사례로는 코람코자산신탁이 '코크렙 제52호 위탁관리부동산투자회사'를 통해 저온 물류센터인 인천 항동 TJ물류센터를 3250억원에 매입한 건이 꼽혔다. 준공 전 선매입 건으로, 쿠팡과 선임차 계약을 완료한 센터다.

물류센터 거래는 임차 계약을 마친 후 선매입으로 진행되는 경우가 일반적이지만, 최근들어 자산의 투자 가치를 높게 평가해 선임차계약을 진행하지 않고도 선매입을 진행한 사례가 늘어나고 있다. 선임차의 경우 준공 직전의 선임차가 아니라면 대형 화주사의 마스터리스 형태가 일반적이다.

한편 수도권 A급 물류센터의 3분기 공실률은 전 분기 7.0%보다 0.8%포인트 높아진 7.8%로 조사됐다. 선임차 계약 없이 시장에 공급된 물류센터들로 인해 전반적인 공실률이 높아졌다. 특히 수도권 남동부 권역이 준공된 3개의 A급 물류센터 중 2개가 완전 공실로 공급되면서 공실률이 2.5%에서 9.3%으로 급등했다. 하지만 해당 2개 센터를 제외하면 남동부 권역 전체 50여개 A급 물류센터 중 4개 물류센터에서만 공실이 확인됐다.

신규 물류센터가 공급된 권역 외의 다른 권역에서는 공실률이 유지되거나 절반으로 떨어졌다. 특히 수도권 남부 권역의 공실률은 물류 대기업과 3자물류 업체 등이 공실을 채우면서 공실률이 5.7%에서 2.9%로 크게 하락했다. 서부권역 역시 글로벌 3자물류 업체, 이커머스 업체, 유통 기업이 공실 해소에 기여하면서 12.3%에서 6.4%로 떨어졌다. 다만 내년에는 인천 지역에 신규 공급이 집중되면서 공실 면적이 크게 늘어날 것으로 JLL은 내다봤다.

우정하 JLL 물류·산업자산 서비스 본부장은 "현재 공급 과잉을 우려하는 시각도 있지만, 전자상거래 시장의 성장과 3자물류 사업이 계속 성장하고 있어 물류센터 공급이 계속 필요한 시점"이라며 "다만 물류센터의 조건이나 위치가 열세한 지역은 상대적으로 수요가 적을 수 있어, 공실 리스크는 다소 높아질 수 있다"고 말했다.

JLL은 향후 A급 물류센터의 공급이 집중될 상위 3개 도시로 인천, 이천, 용인을 꼽았다. 인천 지역에 공급될 A급 물류센터의 평균 연면적은 약 4만4000평이며, 용인 지역은 약 3만5000평, 이천 지역은 약 1만3000평 수준으로 파악됐다.

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