조영광(왼쪽) 대우건설 빅데이터 연구원이 최근 해라클래스에 출연해 헤럴드경제 유종우 PD와 부동산 시장 향방 등에 대해 얘기하는 모습. [영상=유종우·이소진·이채연 PD, 김진아 디자이너]

[헤럴드경제=민상식 기자·유종우 PD] 최근 급격한 금리 인상에 따른 부담과 집값 고점 인식으로 아파트 매매 시장이 침체된 가운데 부동산 빅데이터 분석을 통해 하락기 대비 전략을 짜야 한다는 의견이 나왔다.

조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 “데이터로 발견한 통찰은 부자들은 생각을 반대로 한다는 것”이라면서 “부자들은 남들이 안 살 때 사고, 남들이 살 때 팔았다는 걸 확인했다”며 이같이 말했다.

그는 특히 데이터를 볼 땐 가공된 지수를 보지 말고 거래량 등 원본 데이터를 보고 분석하는 능력을 길러야 한다고 강조했다.

최근 서울 용산구 후암동 헤럴드경제 본사에서 조 연구원을 만나 부동산 시장 향방 등에 대해 들어봤다.

다음은 조 연구원과의 일문일답.

-부자들은 어떻게 부를 늘리나

▷KB금융 한국 부자 보고서에 따르면 부자들에게 “부의 원천이 무엇이냐”고 물었을 때 금융 투자가 12%, 부동산 투자가 21%라고 답했다. 50억원 이상의 자산가에게 같은 질문을 했을 때 부동산 투자라고 답한 비율이 더 높았다. 즉, 부동산은 변동성 대비 수익성이 매우 좋은 자산이라고 부자들은 생각하고 있는 것이다.

-부자들은 하락기에 어떤 움직임을 보이나

▷데이터로 발견한 통찰은 부자들은 생각을 반대로 한다는 것이다. 남들이 안 살 때 사고, 남들이 살 때 판다. 대법원 등기 자료를 보면 누가 어느 동을 매수했는지 나온다. 일례로 강남구 거주자들이 2019년에 어디를 샀냐면 화성시를 샀다. 동탄2 신도시를 산 건 아니고 그 옆 기산동을 샀다. 집값이 잠시 하락세를 보였던 2019년 분위기 속에서 강남구 거주자들이 기산동의 10%가량 하락한 아파트를 많이 매수했던 것이다.

더 놀라운 건 강남구 거주자들이 2019년에 창원을 샀다. 2019년 당시 창원은 미분양이 6000개가 쌓여있을 때였다. 특히 창원에서 성산·의창구가 아니라 마산을 샀다는 게 충격이다.

-등기 데이터를 확인하는 방법은

▷대법원 등기정보광장 온라인 사이트의 등기 현황 메뉴에서 ‘소유권 이전 등기 신청 매수인 현황’을 클릭하면 어느 지역 거주자들이 어디를 샀는지 확인이 가능하다. 예컨대 은평구에 거주하면 주변 강서구를 매수하는 게 일반적인 패턴이다. 그런데 강남구 거주자들은 다른 지역과 달리 전국 여러 지역을 매수한 경향이 포착됐다.

조영광 대우건설 빅데이터 연구원 [영상=유종우·이소진·이채연 PD, 김진아 디자이너]

-부동산 데이터를 보는 효과적인 방식은

▷데이터를 볼 땐 어떤 지수를 보지 마라. 실거래가, 거래량 등 그 자체를 봐야 한다. 입주 지수, 심리 지수 등은 가공된 것이다. 진짜 고수들은 지수가 아니라, 정제되지 않은 상태의 ‘로우(raw) 데이터’를 본다. 가격이 떨어졌으면 어디가 얼만큼 떨어졌는지 봐야 한다.

-미분양이 증가하는 건 어떻게 해석해야 하나

▷수도권 미분양이 2970가구 뿐인데, 사실상 없다고 보면 된다. 미분양 임계점이 6만 가구이다. 미분양 300가구 증가는 별로 의미가 없다. 미분양 가구 수가 확 늘어나야 의미 있는 데이터로 볼 수 있다.

〈조영광 연구원의 ‘해라클래스’ 인터뷰 영상은 유튜브 채널 ‘헤럴드스토리’에서 볼 수 있습니다.〉