한강변 아파트의 꿈…신통기획, 모아타운 뭘 사야해? [부동산360]

헤럴드경제 내집마련 라이브스쿨에서는 내집마련을 위한 주택 투자 시 반드시 알아야 하는 이론을 다루고 있다. 다음은 최근 회원 중 한 분이 주신 현장에 대한 문의이다.

Q. 요즘 제가 보는 유튜브에서는 재개발 지역의 신축 빌라가 대세 상품으로 뜨고 있습니다. 그 중에서 제가 눈여겨보는 지역은 한강변 재개발 추진지역들입니다. 한강변 중에서 넘사벽이 되어버린, 압구정, 반포, 한남뉴타운을 꿈꾸며, 아직은 아니지만 언젠가는 개발이 가능한 지역을 고르고 있는데, 유튜브의 알고리즘이 저의 마음을 어떻게 알았는지, 온통 한강변 재개발 지역만 보여주고 있답니다.

그중, 자양4동 신통기획 재개발 구역과 자양2동 모아타운 추진구역을 비교하고 있는데 어떤 현장이 더 좋을까요?

A. 어떤 현장이 더 좋다 나쁘다의 기준 중에 입지도 중요하지만, 사업의 진행 가능 여부와 사업성 판단도 중요한 지표입니다. 재개발 투자자들의 기대와 함께 고가 행진을 하고 있는 곳이 한강변 재개발 추진지역들입니다. 입지가 좋기 때문입니다. 재개발의 진행방식을 잘 모르는 일반인들은 ”내가 아니면 내 아들, 심지어 손자라도 혜택이 있겠지“ 라는 기대로 투자를 하는데 단지 입지만을 보기 때문입니다.

정치 시즌과 맞물려 재개발 추진 및 지정 요건이 완화되고 있고 개발 방식도 모아타운, 신통기획 재개발을 비롯하여 역세권 장기전세(시프트), 역세권 활성화 등 다양하게 정책적으로 제시하고 있어 이슈들이 자라나는 속도가 다양하지만 결론은 사업이 현실화될 수 있는지에 대한 판단입니다.

그중 최근 이슈지역은 자양2동의 모아타운 추진 지역일 것입니다. 이러한 분위기는 한강변의 거의 모든 지역에서 한번씩 있어왔던 현상입니다. 워낙 입지가 좋은 곳들이다 보니, 이제 추진만 남은 것인데 이중 조합원이 적고 적용 용적률이 높아 사업성이 뛰어난 현장도 있습니다.

‘어느 현장이 더 좋을까?’를 분석할 때 입지와 함께, 현재의 노후도도 중요하지만 향후 신축이 늘어나서 변화될 노후도도 함께 점검을 해야 합니다.

무엇보다 정치 시즌에 의해 지정 요건이 완화되었다고 하여 사업성이 개선되거나 향후 조합설립인가까지 가기 위한 동의율 등이 하향된 게 아니니, 지정되고 추진되지 못하는 현장, 또는 이를 넘어 초반 재개발 구역지정에 대한 바람만 일으키고 해제되는 현장도 많을 것이라 예측하기도 합니다.

결국 재개발 지정은 노후도, 추진의 속도는 동의율과 사업성이 있어야 가능하다는 의미입니다. 이에 대한 검토는 바로 조합원수와 예상되는 건립가구수를 뽑아내는 훈련을 해서 사업성을 개략적으로나마 따져야 가능합니다. 신통기획 재개발은 ‘도시정비법’에 따른 재개발사업의 한 방편이고, 모아타운은 ‘빈집 및 소규모정비사업법’에 정한 가로블럭 개발을 여러 개 모으는 방식입니다. 이러한 구분은 적용법령에 따른 사업의 지정 및 진행방식의 차이이고, 사업의 현실적인 진행은 사업성이 있어야 가능하니 조합원수와 용적률이 중요한 판단요소입 니다.

헤럴드 내집마련 라이브스쿨에서는 이러한 기초적인 데이터 작성을 스스로 할수 있게 이론과 현장을 접목하여 스킬을 알려드리는데 노력하고 있습니다.

글: 재개발연구회 전영진 자문위원