反시장적 규제 완화…강남 재건축단지 최대 수혜?

재건축 초과이익 환수제 폐지 강남 지역 투자수요 몰릴듯

1%대 공유형 모기지 대상 확대 내년 입지규제 최소지구도 지정 도심역세권 개발 활기 전망

국토교통부의 19일 대통령 업무보고 중 주택정책 부문은 과열기 도입된 반시장적 규제를 풀어 거래 활성화를 도모하는 데 모아졌다. 무엇보다 재건축 규제완화 계획이 많아 재건축사업장이 몰려 있는 서울 강남 지역이 가장 큰 수혜를 볼 전망이다. 재건축초과이익 환수제 폐지 등 재건축 규제완화는 투자수요가 꾸준한 강남권 재건축 사업단지의 사업성에 직접적인 영향을 미치기 때문이다.

▶재건축 폐지 강남 수혜 집중된다?= 정부는 우선 재건축시장 과열기인 2006년5월 도입된 재건축 초과이익 환수제를 폐지하기로 했다. 2008년 이후 주택가격 안정세가 지속돼 투기우려가 적다는 게 이유다. 현재 올해 말까지 관리처분계획인가를 신청하는 단지에 한해 한시적으로 면제해 주지만 아예 폐지하겠다는 계획이다.

이 제도는 재건축으로 집값이 일반적인 수준 이상으로 오르면 일부를 환수하는 것이다. 재건축 추진위 설립 승인일부터 준공일까지 집값 상승분에서 건축비, 조합운영비 등을 뺀 금액이 조합원 1인당 3000만원 이상이면 초과이익이라보고 이 중 최대 50%까지 부과된다. 따라서 추진위 승인부터 현재까지 가구당 수억원 이상 오른 단지가 몰려 있는 서울 강남권(강남, 서초, 송파, 강동) 지역 재건축 추진 아파트가 최대 수익을 볼 전망이다.

다만 이 제도는 법을 개정하는 사안이어서 국회 동의를 얻어야 하는 관문이 남아 있어 최종 확정 여부는 지켜봐야 한다.

재건축 사업 때 소형평형(60㎡ 이하) 공급비율을 별도로 정한 규제도 폐지했다. 박원갑 국민은행 부동산연구위원은 “자금 여력이 있는 부유층이 개발이익을 기대하고 노리는 강남 재건축 단지가 최대 수혜를 볼 환경이 조성된 것”이라며 “시세 상승 기대감이 커지면서 강남 재건축 분양가가 치솟을 가능성이 크다”고 말했다.

▶대출여건은 더 좋아지고, 인기 분양 단지 수요는 늘고= 정부는 올해 1%대 이자로 장기간 주택 매입자금을 빌려주는 ‘공유형 모기지’ 대상을 확대하는 계획도 세웠다. 지금은 부부 합산 연소득 7000만원 이하인 생애최초주택 구입자에게만 지원하고 있는데 3월부터 5년 이상 무주택자도 대출받을 수 있도록 할 계획이다. 김재정 국토부 주택정책관은 “5년 무주택자를 포함시키면 대출 대상이 400만가구에서 450만가구로 50만가구 늘어난다”며 “현재 하루 40~50건 접수하는 추세를 고려하면 집행 계획인 2조원 자금이 조기 소진될 가능성은 크지 않다“고 말했다.

공유형 모기지 사업은 지난 2013년12월 시작해 현재까지 2053건 신청접수됐으며 그중 2650만명에 대해 대상자 통보했고, 정부는 1만5000명에 대해 혜택을 줄 계획이다.

민간택지 내 분양 아파트에 대한 전매규제도 완화하기로 했다. 지금은 1년간 전매행위기 금지되지만 앞으로는 6개월로 줄여 분양권 거래를 쉽게 하겠다는 계획이다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “위례신도시 민간택지 등 인기 단지에 수요가 더 몰릴 가능성이 커졌다”고 말했다.

▶‘부동산 규제 최소화 지역’, 도심 역세권이 설렌다= 국토부가 새로 발표한 계획 가운데 ‘입지규제 최소지구‘도 눈길을 끈다. 싱가포르의 마리나베이나 일본 도쿄의 오오테마치 등 도시재생구역을 참조한 도시 재생 방안이다.

지금은 토지를 주거지역, 상업지역, 공업지역 등으로 기능을 구분하고 허용 용도와 밀도(용적률, 건폐율 등)를 획일적으로 적용해 창의적 공간 조성에 한계가 있다. 하지만 앞으로 이런 규제를 완화하거나 아예 폐지한 지역을 지정해 개발하겠다는 것이다. 토지 용도 기준을 완화하거나 없애고, 각종 건축기준, 주차장기준 등 토지이용을 제약하는 관련 기준도 함께 완화해 개발하겠다는 것이다. 국토부 관계자는 “외국의 경우 아예 규제가 없는 ’화이트 존(white zone‘을 도입해 운용하기도 한다”며 “마리나베이나 도쿄의 롯폰기힐스, 오오테마치 등 처럼 민간자본을 통한 융·복합 개발을 촉진하고 보다 창의적인 개발이 가능한 게 대표적인 사례”라고 설명했다.

박일한 기자/