상반기에만 19兆 몰린 서울 빌딩시장…고점 논란 여전 [부동산360]

[헤럴드경제=김은희 기자] 올해 상반기 서울 빌딩시장에 19조원이 넘는 자금이 몰린 것으로 확인됐다. 지난해 같은 기간의 2배가 넘는 역대 최고치다. 유명인의 잇단 빌딩 매각으로 촉발된 고점 논란에도 주택시장의 규제를 피해 빌딩시장으로 자금이 유입되는 현상이 이어진 것으로 풀이된다.

30일 헤럴드경제가 밸류맵에 의뢰해 국토교통부 실거래가공개시스템 자료를 분석한 결과 올해 1~6월 서울의 업무상업시설 거래는 2145건 체결된 것으로 확인됐다. 지난해 같은 기간(1363건)보다 57.4% 늘어난 것으로 상반기 기준 역대 가장 많은 수치다. 빌딩 거래량이 급증했던 지난해 하반기(1982건)와 비교해도 상승했다.

거래금액은 더욱 큰 폭으로 늘었다. 상반기 서울의 빌딩 거래금액은 19조3540억원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(9조7291억원)의 두 배가 넘는 수준이다. 연면적 기준 3.3㎡당 가격도 6230만원에서 7527만원으로 증가했다. 빌딩 가격이 크게 뛰면서 전체적인 거래금액 상승 폭이 확대된 것으로 보인다.

업계는 유동성 증가 등으로 부동산 자산에 대한 투자가 늘어난 가운데 주택시장 투자가 정부의 강도 높은 규제로 막혀 있어 빌딩시장으로 자금이 대거 유입됐다고 분석한다.

특히 보유세·양도세 인상을 피해 주택을 처분하고 꼬마빌딩으로 갈아타는 다주택자가 늘어난 영향이 크다는 설명이다. 실제 금액대별 거래 현황을 살펴보면 꼬마빌딩의 손바뀜이 두드러졌다. 매매가 기준 10억~50억원대 빌딩 거래량은 1006건으로 전체의 절반 수준이었다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 “시중 유동자금이 세금 부담, 대출제한 등의 규제가 있는 주택시장 대신 건물시장으로 몰리고 있다”고 설명했다.

다만 빌딩시장이 고점이라는 분석은 꾸준히 제기되는 분위기다. 임대수익률이 급감한 데다 공실리스크가 커졌고 금리인상 가능성이 제기되고 있어 향후 수요 유입이 제한적일 수밖에 없다는 것이다. 실제 최근 3년간의 강남 3구(강남·서초·송파구) 업무상업시설 거래 현황을 살펴보면 가격은 65% 오른 반면 운용사마켓리포트 기준 임대료 상승률은 7.5%대에 그친다. 공실률도 12%까지 치솟았다.

여기에 비주택담보대출 규제 강화로 매수세가 한풀 꺾일 것이라는 관측도 힘을 얻고 있다. 올해 들어 부동산 큰손인 유명인이 보유 부동산을 잇달아 매각하고 나선 것도 거래절벽을 우려한 행보라는 해석이 나온다.

이창동 밸류맵 리서치센터장은 “건물을 장기보유한 분 중 지금이 매각 타이밍이라고 보는 이가 상당하다. 하반기까지 추세는 유지되겠지만 거래는 최고점이 아닐까 싶다”며 “토지 가치는 상승하겠지만 수익화할 때까지 버틸 수 있는 자금여력이 있는지에 따라 투자자의 희비가 갈릴 것”이라고 말했다.