주택 투기 심하다고?…확 줄어든 갭투자, 역대 최저 수준 LTV [부동산360]

[헤럴드경제=박일한 기자] 정부가 가계 부채 증가의 원인을 부동산 대출로 보고, 부동산 담보대출 억제 정책을 시행하고 있지만, 실제 주택 소유 가구의 LTV(주택담보대출 비율)는 2010년 이후 가장 낮은 수준인 것으로 조사됐다. 문재인 정부 내내 대출 규제를 강화하면서 다주택자들이 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’는 역대 가장 낮은 수준이다.

국토교통부가 전국 5만1000여가구(1인가구, 청년가구, 노인가구 등 특성가구를 제외한 일반가구)를 상대로 지난해 7월 13일부터 12월 23일까지 조사한 ‘2020년 주거실태조사’ 결과에 따르면 2020년 전국 LTV(현재 주택가격 대비 대출금 비율)는 28.3%로 전년(30.3%) 보다 2%포인트 떨어졌다. 문재인 정부가 출범한 2017년(28.9%) 보다도 낮은 수준이다.

집값이 많이 오른 수도권 LTV는 더 낮게 유지되고 있다. 지난해 수도권 LTV는 25.9%로 전년(28.1%) 보다 2.2%포인트나 떨어졌다. 문 정부가 출범하던 2017년엔 28.2% 수준이었다.

문 정부 들어 수도권 대부분 지역과 전국 주요 집값 상승 지역을 ‘조정대상지역’, ‘투기과열지구’ 등 규제지역으로 묶어 대출을 규제해 왔기 때문이다. 최근 몇 년간 역대급으로 집값이 많이 오른 것도 상대적으로 대출금 비율이 떨어진 주요 원인이다.

‘갭투자’는 역대 가장 낮은 수준인 것으로 나타났다. 갭투자는 지난해부터 규제지역에서 집을 사면 의무적으로 제출해야 하는 ‘자금조달계획서’에 적시하도록 한 ‘취득 목적’을 통해 집계할 수 있지만, 보다 일반적으론 ‘자가보유율’과 ‘자가점유율’의 차이로 확인할 수 있다.

집을 소유한 가구(자가보유율)와 자기 집에서 사는 가구(자가점유율)의 차이는 집을 가졌으면서도 자기 집에서 살지 않는 가구 규모이기 때문이다. 이런 경우는 주택을 살 자금이 충분하지 않아 전세를 끼고 일단 먼저 샀거나, 애초에 투자 목적으로 산 경우로, 어떤 경우든 집값 상승을 노린 갭투자로 봐야 한다는 게 전문가들의 설명이다.

자가보유율과 자가점유율의 차이는 문재인 정부 들어 계속 감소하고 있다. 좀 더 많은 사람들이 집을 사면 임대를 주지 않고 자기 집에서 살고 있다는 이야기다.

2020년 전국 자가보유율(60.6%)과 자가점유율(57.9%)의 차이는 2.7%로 2019년 격차(3.2%) 보다 0.5%포인트나 줄었다. 문 정부가 출범한 2017년 3.4%(자가보유율 61.1%, 자가점유율 57.7%) 보다는 0.7%포인트 감소했다.

수도권의 자가보유율(53.0%)과 자가점유율(49.8%) 차이는 역대 가장 낮은 수준이다. 지난해 이 지표는 3.2%로 전년(4.1%) 보다 0.9%포인트 떨어졌다. 2017년(4.5%)과 비교하면 1.3%포인트 차이다. 문 정부 출범이후 그만큼 갭투자가 줄었다는 이야기다.

2010년 수도권 자가보유율(54.6%)과 자가점유율(46.6%) 격차는 8%까지 올라간 적도 있었으나 주택시장 침체로 갭투자가 줄면서 지속적으로 감소해 2016년 3.8%(자가보유율 52.7%, 자가점유율 48.9%)까지 내려갔다. 하지만 문정부 들어 집값이 본격적으로 뛰면서 다시 갭투자가 늘어 2017년 4.5%(자가보유율 54.2%, 자가점유율 49.7%)까지 증가했다.

하지만 정부가 대출규제, 세금 강화 등을 통해 투자 목적의 주택 매수를 규제하면서 실수요 중심으로 시장이 재편되었고 갭투자는 역대 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.