“어떻게 구한 세입자인데”…입주중단에 2억 배상하래요 [부동산360]

[헤럴드경제=서영상 기자] # 개포자이프레지던스 전용 84㎡를 분양받아 임대를 내놓은 A씨는 지난 주말 청천벽력 같은 소식을 들었다. 구청에서 법원의 결정을 사유로 입주 불가를 통보하자 세입자가 연락해 “15일인 이삿날까지 입주가 불가능할 때는 계약을 해제하고 배액 상환하라”하면서다. 전세금 10억원 중 1억원을 계약금으로 받아뒀는데 2억원을 줘야 하는 것은 아닌지 걱정이 이만저만이 아니다.

# 개포자이프레지던스에 18일 입주를 앞둔 B씨는 입주 중단 소식에 막막하다. 개포초등학교로 배정받은 아이 때문에 근처에 임시 거처를 마련해야 한다. 계약을 했던 공인중개사무소에 전화를 걸어 나중 입주 가능시점까지 지낼 수 있는, 가깝고 비슷한 면적의 레지던스비용을 임대인에 청구할 수 있는지 물었다. 알아본 결과, 레지던스에 있는 동안 이삿짐 보관료까지 더하면 대략 일주일에 300만원은 족히 비용이 들어간다고 한다.

지난달 28일부터 입주를 시작한 서울 개포동 개포자이프레지던스 입주가 24일까지 전면 중단되면서 일대 임대차가 큰 혼란에 빠지고 있다. 인근 공인중개사무소에는 예비 입주자들의 전화로 북새통을 이루고 있다. 가구 수만 3375가구인 개포자이프레지던스는 이 기간 400여가구가 입주 예약을 한 상태다.

소유자들은 물론 세입자들도 법원의 결론에 따라 입주가 기약 없이 미뤄질 수 있어 당분간 지낼 레지던스를 구하려는 이들은 물론 계약을 해제하는 것이 가능한지 물어오는 전화도 많다.

인근 한 공인중개사무소는 “애초 예정됐던 매매, 임대차계약도 전면 중단됐다”며 “특히 세입자 중 계약을 해제해야 하는 것은 아닌지, 해제 때는 배액상환이 가능한지 물어오는 전화가 많은데 정확한 답을 못 주고 있다”고 했다.

법률전문가들은 입주 중단 사태로 인한 세입자의 임시 거처를 임대인이 마련해야 한다는 점에는 이견이 없었다.

임대인의 의무를 규정하고 있는 민법 623조는 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’고 하고 있다. 즉 임차인이 목적물을 사용하지 못하고 있는 만큼 이에 대한 책임을 임대인이 져야 한다는 것이다.

박진호 법무법인 동감 변호사는 “새 아파트에 시공사 잘못으로 물이 새서 세입자가 입주를 못할 때도 임대인은 본인의 잘못은 아니지만 책임을 져야 하는 것과 똑같다”며 “추후 임대인이 시공사 또는 시행사에 구상권을 청구하는 것은 별도의 문제”라고 설명했다.

계약을 해제할 수 있느냐를 놓고는 의견이 엇갈린다. 입주 불가기간이 길어지면 해제가 가능하겠지만 단 며칠만으로는 불가능하다는 게 전문가들의 분석이다.

의무 미이행을 이유로 계약을 해지하기 위해서는 속히 계약 이행을 해줄 것을 상대방에 최고하고, 이를 이행하지 않을 경우 계약은 해제된다는 통지가 필요한데 이 계약 이행 촉구기간이 사회통념상 두 주는 필요하다는 것이다.

애초 17일로 예정됐다가 15일로 기일이 앞당겨진 ‘준공인가 처분 효력정지 신청’ 심리가 있고 난 뒤 곧바로 법원이 입주 중지 이행 명령을 풀어주는 경우에는 계약 미이행기간이 짧아 이를 가지고 계약 해제를 요구하기에는 무리라는 설명이다.

정원 법무법인 지평 건설부동산그룹장·변호사는 “신축 아파트 입주가 결혼 등과 같이 특정 날짜에 이행되지 않으면 계약 체결의 목적이 달성되지 않는 ‘정기행위’로 볼 수 있는지에 대해서는 검토가 필요하다”며 “입주 중단이 오래 지속되는 때에는 계약 해제는 물론 배액상환 부분도 임대인이 져야 할 책임이 될 것”이라고 설명했다.

개포4단지 재건축조합과 사업부지 안에 있던 ‘경기유치원’은 지난 2019년부터 유치원 위치 변경과 보상비를 두고 갈등을 빚어왔다. 강남구청은 지난 2월 28일 ‘부분 준공인가증’을 교부했고, 이후 입주자들이 아파트에 살기 시작했다.

이에 유치원은 서울행정법원에 준공인가 처분 효력정지 가처분신청을 했고, 법원은 이를 인용했다. 강남구청 관계자는 “법원으로부터 8일에 (집행정지 인용 결과를) 송달받고 10일 조합에 입주 중지 이행 명령을 내렸다”고 밝혔다. 이에 대해 조합은 “법원에서 (준공인가 처분) 효력 정지 결정을 취소하면 입주는 재개될 것이며, 만약 유지가 된다면 입주 재개일은 기약할 수 없게 된다”고 입주자들에 알려왔다.