변창흠식 도심개발, “재건축·재개발보다 낫다는 것 증명해야” [부동산360]

[헤럴드경제=양영경 기자] “시내에 저밀 개발된 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등을 효과적으로 활용한다면 충분한 양의 주택을 공급할 수 있다.”

변창흠 국토교통부 장관이 취임 일성으로 이같이 밝히고, 국토부가 후속조치에 나서면서 ‘변창흠식 공급방안’의 윤곽도 하나둘씩 드러나고 있다. 각 대상지에서 토지주나 주택소유주 등 민간의 참여가 관건인 만큼 추가적인 규제 완화가 필요할 것이라는 지적도 이어진다.

국토교통부와 서울시는 지난 7일 ‘민관합동 준공업지역 순환정비사업’ 공모를 시작으로 준공업지역 개발에 시동을 걸었다.

이 사업은 준공업지역 내 노후화한 공장부지를 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)의 참여 하에 산업·주거 복합공간으로 탈바꿈, 산업기능을 살리고 주택공급도 확대하는 내용이 핵심이다. 사업 대상은 서울 내 공장비율이 50%가 넘는 3000㎡ 이상 준공업지역 용지이며, 시범 사업지가 될 3~4곳은 올해 3월 확정된다.

정부는 민간참여를 이끌기 위해 인센티브도 마련했다. 서울시는 공공이 참여하는 준공업지역 개발사업의 산업시설 의무비율을 50%에서 40%로 낮추는 내용의 조례 개정안을 시의회에서 통과시켰다. 총사업비의 50%까지 연 1.8%의 금리로 빌려주는 등의 지원책도 내놨다.

국토부는 이런 방식으로 2022년까지 7000가구를 확보한다는 계획이다. 주택공급 활성화를 위해 용적률 인센티브를 강화하거나, 산업시설 의무비율을 추가로 인하하는 방안도 검토하고 있다.

서울 내 저층주거지를 개발해 주택공급을 확대하는 ‘공공 소규모 재건축 사업’ 방안도 구체화했다. 이는 천준호 더불어민주당 의원이 국토부·서울시 등과 논의를 거쳐 대표 발의한 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 담겼다.

소규모 재건축 사업은 대지면적 1만㎡ 미만에 200가구 미만이면서 노후·불량 건축물이 3분의 2 이상인 곳에서 추진된다. 개정안은 공공기관이 사업에 참여하면 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여주되, 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부채납하도록 했다.

모든 소규모 주택정비사업은 전체 주택의 20% 이상을 임대주택으로 지으면 용적률을 법적 상한까지 높여주는데, 공공개발 방식을 도입하면 용적률을 더 얹어준다는 것이다. 이에 따라 서울 2종 일반주거지역에서는 200%, 3종 일반주거지에선 360%까지 용적률을 올릴 수 있다.

역세권과 관련해서는 범위를 넓히면서 용적률도 더 높여 주택을 더 밀도 있게 짓는 방안이 추진된다. 변 장관은 인사청문회에서 역세권 범위를 역 반경 500ｍ로 넓히고 용적률도 300%까지 올리는 방안을 제시했다. 주차장 등 도시계획 규제를 완화하는 방안 등도 추가로 검토되고 있다.

다만, 이런 사업 역시 민간의 호응이 관건이다. 그간 준공업지역에선 규제 뿐만 아니라, 토지주와 영세사업자 등의 다양한 이해관계를 조율하기 쉽지 않다는 문제가 있었다. 저층주거지 개발 역시 사업성이 떨어지고 사업을 이끌 주체도 마땅치 않아 활성화되지 못했다. 지금까지 움직이지 않았던 토지주나 주택 소유주를 설득하려면 과감한 규제완화가 필요할 것이라는 지적도 이어진다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “역세권이나 준공업지역 등에 1~2동짜리 건물을 고밀도로 짓는 정도라면 공급도 제한적이고 조화로운 도시경관 형성에도 역행한다”면서 “현실성과 실효성 면에서 기존의 재건축·재개발과 계속 비교가 될 수밖에 없고, 이보다 더 나을 것이라는 걸 증명해야 하는 상황”이라고 말했다.

최근처럼 시장이 불안정한 상황에서 개발사업 자체가 주변 집값을 자극하는 요인이 될 수 있다. 이에 대한 방안 마련도 주요 과제가 될 것으로 보인다.

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