50兆 토지보상금, 부동산 시장 뇌관되나…대토보상 활성화 주목 [부동산360]

[헤럴드경제=김은희 기자] 지난해 말 3기 신도시 토지보상절차가 본격화되면서 최대 50조원 규모의 토지보상금이 풀릴 전망이다. 택지사업과 관련한 보상금 규모만 해도 30조원에 달한다. 최근 부동산 시장 불안이 계속되고 있는 가운데 대규모의 토지보상금 유입이 시장의 ‘불쏘시개’가 될지 관심이 쏠린다.

특히 부동산에서 번 돈은 부동산으로 가는 경향이 있어 인근 토지 등을 중심으로 자금이 흘러들어오면 가격 상승으로 이어질 수 있다고 전문가들은 우려한다.

다만 정부가 택지사업 보상금에 대한 대토보상 비율을 늘려 시장으로의 자금 유입을 줄이겠다는 방침을 내놓은 만큼 얼마나 많은 토지소유주가 대토보상을 선택하느냐가 영향력을 좌우할 것으로 보인다.

대토보상은 택지개발지역의 토지소유주에게 보상금 대신 사업 시행으로 조성된 토지를 보상하는 것으로 부동산 시장 자극을 막기 위해 2007년 도입됐다.

20일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 3기 신도시 예정지 6곳 중 현재 하남 교산과 인천 계양에 대한 토지보상 협의가 진행 중이다. 남양주 왕숙(왕숙1·2)과 과천은 주민과의 이견으로 아직 감정평가를 마치지 못했고 부천 대장과 고양 창릉은 하반기 토지보상 협의를 목표로 준비 단계에 있다.

토지보상금 규모는 지급 전까지 총액을 산정하기 어렵다. LH가 주민과의 마찰 등을 우려해 예산 규모를 공개하지 않기 때문이다.

업계는 3기 신도시의 보상금을 약 23조원, 시흥 거모·인천 검암·부천 역곡 등 공공주택지구의 보상금을 약 7조5000억원으로 각각 추정한다. 택지개발과 관련한 토지보상금이 30조5000억원 가량인 셈이다. 이는 지난해 추정치로 공시가격 상승 등을 고려하면 보상금 규모는 다소 늘어날 것으로 보인다.

과거 사례를 보면 토지보상금은 부동산 시장에 상당한 영향을 미쳤다. 인근 지역 부동산에 재투자되는 경우가 많아 토지·주택의 거래량 증가와 가격 상승을 견인한다는 게 전문가의 설명이다. 한 건설업계 관계자는 “2000년대 후반 토지보상금이 대거 쏟아지면서 시중 유동성이 매년 10% 증가했으며 많게는 토지보상금의 절반이 부동산 시장으로 유입됐다”고 귀띔했다.

실제 하나금융경영연구소의 ‘토지보상금 확대에 따른 영향’ 보고서에 따르면 2기 신도시인 파주 운정과 화성 동탄의 2004~2006년 지가변동률은 각각 24.9%, 22.5%로 전국 평균(15.2%)을 크게 웃돌았다. 세종의 경우 같은 기간 평균보다 4.9배 높은 73.9%의 상승률을 보이기도 했다.

토지보상을 앞두고 시장의 움직임은 이미 시작된 모양새다. 이동현 하나은행 부동산자문센터장은 “최근 토지보상금 관련 문의가 늘었는데 자녀 증여용 아파트나 노후대비용 임대상가 등 부동산에 투자하겠다는 이들이 여전히 많다”고 전했다.

정부는 토지보상금의 부동산 시장 유입을 줄이기 위해 대토보상 비중을 높이는 데 힘쓰고 있다. 토지보상 유형을 아파트 용지 등으로 다양화하는 한편 LH의 자산관리 참여를 통해 대토보상리츠(REITs·부동산투자회사)도 활성화할 계획이다. 양도소득세 감면율도 기존 15%에서 40%로 인상했다.

대토보상리츠는 토지소유주가 대토보상권을 리츠에 현물 출자하면 리츠가 아파트 건설 등 개발사업을 진행한 뒤 수익을 배당 등의 형태로 제공하는 방식이다.

3기 신도시의 경우 지리적 여건이 좋은 토지가 많아 대토보상을 선택하는 비중이 증가할 것으로 업계는 전망한다. 2018년 하반기 시행한 수서역세권의 경우 대토보상 비율이 절반을 넘었고 고양 장항(35%)과 성남 금토(27%)도 적지 않은 토지소유주가 대토보상을 선택했다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “토지보상금 유입은 시장의 중요한 변수인데 정부가 대토보상 기회를 늘려 부동산 재투자 비율이 과거보다는 줄어들 것”이라고 전망했다.

지난달 말 기준 하남 교산의 토지보상 계약률은 40%, 인천 계양은 15% 수준이다. 대토보상 계약은 이달 말부터 진행할 것으로 보인다.

다만 일각에선 토지보상금 자체 규모가 커서 대토보상이 상당 수준 이뤄지더라도 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것이라는 의견도 나온다. 신태수 지존 대표는 “토지보상금이 시중 유동자금과 맞물려 수도권 지역 부동산 시장을 자극하는 요인으로 작용할 가능성이 높다”고 했다.

유진투자증권도 지난달 보고서에서 “3기 신도시 토지보상금으로 주변 토지를 다시 매입하는 비중이 상당할 것”이라며 “수도권 지가 상승세 역시 지속될 가능성이 크다”고 분석했다.

ehkim@heraldcorp.com