서울 32만가구 가능할까…85%가 주민동의에 기댄 물량 [부동산360]

[헤럴드경제=김은희 기자] 정부가 오는 2025년까지 서울 도심에 주택 32만가구를 공급하겠다고 밝힌 가운데 실현 가능성에 의문을 제기하는 목소리가 나오고 있다. 개발사업이 가능한 부지를 기반으로 추계한 물량에 불과한 데다 그마저도 전체 물량의 85% 이상이 주민 동의가 필요한 사업으로 구성됐기 때문이다. 주민의 동의와 협조를 얼마나 끌어내느냐에 대책의 성패가 좌우될 것으로 보인다.

7일 업계에 따르면 정부가 2·4주택공급대책에서 제시한 서울 물량 32만3000가구 가운데 85.1%인 27만5000가구는 공공 직접시행 정비사업(9만3000가구), 도심 공공주택 복합사업(11만7000가구), 소규모 정비사업(6만2000가구) 등 주민 동의가 필요한 사업으로 공급된다. 민간의 적극적인 참여 없이는 불가능한 방안인 셈이다.

정부는 각종 규제 완화와 절차 간소화, 개발이익 공유 확대로 민간 참여율을 높이겠다는 방침이다. 특히 공공 직접시행 재건축의 경우 2년 실거주 의무와 초과이익 부담금도 면제해주기로 했다. 민간 건설사의 참여 비중도 늘렸다.

그러나 업계는 반신반의하는 모양새다. 일단 27만5000가구를 공급할 사업지를 확보할 수 있느냐에 의문을 제기한다. 주민 동의율을 3분의 2로 낮췄다지만 재산권이 달린 문제여서 뜻을 모은다는 게 쉽지 않은 일이다.

여기에 토지수용과 보상, 소유주와 세입자 등의 이해관계 조율 등도 정부가 온전히 책임져야 한다. 사업지를 확보하더라도 해결이 쉽지 않은 문제가 수반된다.

공공이 여러 정비사업을 동시에 추진할 경우 구역별 순환 정비에 들어가게 된다. 사업 추진이 밀리면서 지지부진하다 사업 자체가 무산될 가능성도 있는 게 아니냐는 우려의 목소리도 나온다.

고종완 한국자산관리연구원 원장 “민간 재건축 시장 활성화를 외면한 것은 아쉬운 부분”이라며 “주요 아파트 단지가 공공 정비사업에 적극 참여할지 여부는 미지수”라고 지적했다.

실제 공공 주도 정비사업의 성적표는 좋지 않은 편이다. 정부가 적극적으로 추진 중인 공공재개발·재건축 사업도 어려움을 겪고 있는 형국이다. 공공재개발의 경우 시범단지 8곳을 선정했으나 정부의 인센티브가 사업성 확보에 충분하지 않다는 반발이 나오고 있다. 공공재건축은 아직 참여 의사를 밝힌 사업지가 없다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부 목표 공급량은 민간이 어떻게 하느냐에 달려있어 변동성이 크다”며 “개발 이익의 상당 부분은 물론 분양가 책정, 마감재, 설계, 기부채납 등에 대한 결정권을 공공에 넘겨야 하는 방법을 (민간이) 선택할지 의문이다. 성공사례가 일단 생겨야 한다”고 했다.

도심 공공주택 복합사업과 관련해서도 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “기존의 토지 단독소유주가 고밀도개발에 참여하면 지분소유자로 바뀔 가능성이 높다”며 “이들에 대한 참여유인을 더 높일 필요가 있다”고 강조했다.

이에앞서 정부는 공공 직접시행 정비사업 후보 67곳, 도심 공공주택 복합사업 후보 155곳 등 검토대상 사업지 222곳을 추려냈다. 설 연휴 이후 이들 후보지 주민을 대상으로 온라인 사업 설명회를 열어 사업 내용을 설명하고 사업 참여 의향을 타진할 예정이다.

한편 변창흠 국토부장관은 7일 ‘KBS 일요진단 라이브’에 출연해 2·4대책에서 밝힌 전국 83만가구의 공급 규모의 실현성과 관련 “상당히 보수적으로 잡은 수치”라며 “서울에 32만 호 이상이 공급될 수도 있다”고 말했다. 변 장관은 “지난해 발표한 8·4 대책에 참여한 정비구역이 25%가 좀 넘는데 이번에는 그보다 더 강한 인센티브를 줬고, 속도도 빠르게 공공이 주도하기 때문에 그 정도 참여를 하는 것은 무리가 없을 것”이라고 언급했다.

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