주택이야 아니야?…주거용 오피스텔 세제 뜯어보기[부동산360]

[헤럴드경제=박일한 기자] 요즘 투자 목적으로 인기를 끌고 있는 주거용 오피스텔은 참 헷갈리는 존재다. 상황에 따라 주택으로 분류돼 취득세나 양도소득세 중과대상이 되기도 하는데, 어떤 경우엔 주택이라며 면제되는 부가가치세 과세 대상이 되기도 한다. 오피스텔은 ‘주거용’이 될 수도 ‘업무용’이 될 수도 있다. 분양을 받은 분양권 상태에선 주택이 아닌 것으로 치부되고, 주거용으로 매입을 했을 땐 주택으로 과세한다. 투자목적으로 오피스텔을 염두에 두고 있다면 반드시 알아야할 헷갈리는 오피스텔 세제를 정리했다.

일명 ‘아파텔’로 통하는 주거용 오피스텔은 주택법상 ‘준주택’으로 분류된다. 주택 ‘대우’를 받는 주택이란 이야기다.

기본적으로 오피스텔에 씽크대, 침대 등 주거시설을 설치하고, 주택임대사업 등록을 하면 전입신고를 할 수 있는 주거용 오피스텔로 간주된다. 업무용은 일반임대사업으로 등록해 주거시설을 설치하지 않은 경우다.

기본적으로 업무용 오피스텔은 세금을 계산할 때 당연히 주택 수에 포함하지 않는다. 주거용 오피스텔도 원래 주택 수에 포함하지 않았었는데, 작년 ‘7·10 대책’으로 상황이 달라졌다. 이 대책 이후 8월부터 지방세법이 개정돼 주거용 오피스텔은 주택으로 간주하게 됐다.

주거용 오피스텔이 주택으로 간주되기 하지만, 취득세·양도소득세 등을 적용하는 방법이 다르기 때문에 신경 써야 한다. 먼저 염두에 둬야할 건 오피스텔을 살 때는 취득세를 중과하지 않는다는 점이다. 기존에 아파트나 빌라, 다세대 등 주택을 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 산다면 취득세는 기존 보유주택 수에 상관없이 무조건 4.6%로 동일하다. 두 채, 세 채를 사도 마찬가지다.

그런데 주거용 오피스텔을 가진 상태에서 아파트나 빌라 등 주택을 취득할 때는 상황이 다르다. 주택을 한 채 보유했다고 간주해 취득세가 중과된다. 오피스텔을 한 채 보유한 상태에서 아파트 등 주택을 샀다면 취득세 8%를 내야한다. 세 번째 이상부턴 12%나 중과한다. 오피스텔과 주택의 취득 순서에 따라 취득세가 달라진다는 이야기다.

무주택자라면 주택부터 사는 게 낮은 취득세(1.2~3%)를 내게 돼 유리하다. 주거용 오피스텔을 취득할 땐 처음이든 나중이든 무조건 4.6%를 내야 한다.

양도세 적용 기준은 또 다르다. 주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 땐 먼저 팔든 나중에 팔든 상관없이 주택과 동일하게 적용된다. 오피스텔도 1주택으로 보고 중과하고, 1세대1주택이라면 양도세 비과세 혜택도 받는다. 조정지역에선 2년 실거주 요건도 적용한다.

흥미로운 건 청약시장이다. 청약시장에선 주거용 오피스텔을 주택으로 보지 않는다. 한국부동산원 청약홈의 ‘청약제도안내’ 사항엔 오피스텔 관련 ‘아파트를 청약할 때 오피스텔 소유는 주택소유로 보지 않는다(주거용, 업무용 포함)’고 명시해 놓았다. 오피스텔을 가진 상황에서 아파트 등을 분양받을 때 1주택자로 취급해 청약자격 등을 제한하지 않는다는 것이다.

오피스텔을 분양받는 것도 마찬가지다. 기존 주택이 있는 상황에서 오피스텔 분양권을 취득했다고 다주택자로 취급하지 않는다. 오피스텔은 취득 후 실제 사용하기 전까지 용도(주거용, 업무용)를 확정하지 않았기 때문에 주택으로 보지 않는다는 것이다. 오피스텔 분양권은 취득세 및 양도세 산정을 할 때도 주택 수에 포함하지 않는다.

19일 대법원에선 나온 판결은 오피스텔 관련 헷갈리는 법적용 현실이 그대로 드러났다. 주거용으로 분양된 소형 오피스텔은 주택이 아니라는 취지다.

건물주인 A씨는 2013년 14층 규모의 주상복합 건물을 지어 분양했다. 이중 소형 오피스텔 36실도 있었는데 부가가치세를 신고하지 않았다. 주거용으로 짓고 분양해 부가가치세가 면제 대상인 ‘85㎡ 이하 국민주택’이라고 판단했기 때문이다. 하지만 세무당국은 국민주택에 오피스텔은 포함되지 않는다며 A씨에게 부가가치세 4억5000만원을 부과했다. A씨는 즉각 소송을 냈다. 1심은 오피스텔이 주택법상 준주택에 포함되고 온돌 등을 설치해 주거용으로 개조할 수 있지만, 부가가치세 면세 대상은 아니라며 A씨의 청구를 기각했다.

하지만 2심 판단은 달랐다. 과세 표준 계산은 형식보다는 실제 내용에 따라야 한다는 실질 과세 원칙을 적용해 부가가치세 부과 처분을 취소하라고 판결했다. 건축물대장상 오피스텔이지만, 실제 주택으로 사용하고 있다면 법 취지에 따라 부가가치세를 면제받을 수 있다는 것이다.

그런데 이 판결은 대법원에서 또다시 뒤집혔다. 재판부는 부가가치세 면세 대상을 판단하는 기준은 건축물 공급 당시 건축물대장의 용도를 기준으로 판단해야 한다고 봤다. 공급 당시 건축물의 용도가 업무시설인 오피스텔이어서 부가가치세 면세 대상에서 제외된 이상 실제 주거 용도로 사용되고 있다고 해도 다르게 볼 수 없다는 판단이다.

법에선 오피스텔을 아직 주택으로 간주하지 않는다는 것이다.

jumpcut@heraldcorp.com