최고 700% 용적률 ‘공공 도심복합사업’ 성공까진 ‘첩첩산중’ [부동산360]

[헤럴드경제=최정호 기자] 정부가 2·4 대책의 첫 작품 격인 ‘도심 공공주택 복합개발사업’ 1차 후보지를 발표했다. 민간 사업 대비 최고 30% 높은 수익성을 정부와 공공기관이 나서 보장해주는 파격적인 주택 공급 방안이다.

하지만 사업 시작 전부터 사업 주체, 즉 LH(한국토지주택공사)의 신뢰성 저하와 서울시장선거, 그리고 법적 문제까지 겹치며 실행 가능성에 대한 우려의 목소리도 적지 않은 모습이다.

국토교통부는 31일 2·4 대책에서 밝힌 ‘도심 공공주택 복합개발사업’의 첫 선도사업 후보지로 금천·도봉·영등포·은평구 등 서울 4개구 21곳을 선정했다고 발표했다.

서울 주요 역세권 및 낡은 주택과 빌딩이 몰려 있던 요충지에 LH나 서울주택도시공사(SH)가 지분을 넘겨받아 고밀도 아파트 및 주상복합 건물 등을 신설하는 사업이다.

문제는 사업 주체가 LH라는 점이다. 내부 직원들이 개발정보를 이용해 토지를 매입하며 불거진 ‘LH 사태’로 조직 자체가 흔들리는 가운데 이 같은 대규모 사업을 차질 없이 진행할 여력이 있느냐가 관건이다.

LH나 SH 등 공공기관은 이해관계가 제각각인 토지주로부터 땅을 넘겨받아 사업을 진행하고 이후 주택 등으로 정산해야 한다. 도로접근성 등에 따라 같은 지역에서도 제각각인 토지 가격, 그리고 잔존 건물 가치평가 등에서 조합원 모두가 인정할 만한 공정성을 확보하는 것이 사업 성공의 관건인 셈이다. 하지만 LH 사태는 LH가 내린 평가가 과연 정당한지 의구심을 품게 할 수 있다.

앞서 서울시와 정부가 발표한 옛 뉴타운 방식과 유사한 공공재개발사업이 1, 2차 후보지 발표에도 LH 사태로 인해 논란이 되고 있는 것과 같은 맥락이다.

서울시장선거, 즉 민간 재개발·재건축 촉진과 규제 완화 흐름도 변수다. 야당인 오세훈 후보가 재개발·재건축 완화카드를 들고나오자 여당인 박영선 후보가 맞장구치며 새 시장 아래서는 지금까지와는 다른 흐름이 이어질 전망이다.

정부는 이날 도심 공공주택 복합개발사업이 민간 시행 대비 30%까지 수익성이 높을 것이라고 했지만 민간 재건축·재개발에 대한 서울시의 규제가 완화될 경우 사정은 달라진다. 공공 임대주택 기부채납을 최소화하면서도 용지 변경 등을 통해 용적률 완화를 이끌어낼 수 있다면 대부분 역세권에 위치한 지역특성상 민간 주도 시 수익성도 크게 올라갈 수 있다.

기존 토지 소유자의 66%, 토지 면적 기준 50% 이상의 찬성을 1년 안에 받아야 하는 것도 쉬운 일은 아니다. LH나 SH 등이 내린 감정평가 결과에 불만을 가진 소유주가 나온다면 사업 자체가 지연될 공산이 크다는 의미다. 도심에 용적률을 700% 이상 올려주는 과정에서 주변의 반발도 예상된다.

관련 법과 제도가 미비한 점도 문제다. 여당 지도부조차 부동산 정책의 전면 재검토 가능성을 공개적으로 언급하고 있다. 이 와중에 관련 입법안은 아직 국회에서 제대로 논의조차 이뤄지지 않고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “도심에 용적률을 700%까지 주는 것은 사업지 주변의 일조권이나 주차난 등 민원을 의미하기도 한다”며 “임대주택, 즉 공공채납분에 대한 주민 반발도 있을 것”이라고 우려했다.

choijh@heraldcorp.com