대출규제에 6억원 이하 아파트, 더 오를까 더 내릴까 ‘눈치싸움’ [부동산360]

[헤럴드경제=이민경 기자] 정부가 각종 대출규제를 내놓으면서 서울 아파트 매매수급지수가 8주 연속 하락세를 보이고 있다. 사려는 사람과 팔려는 사람의 수가 거의 비등한 수준까지 온 상태다. 하지만 6억원 이하 아파트는 막판 매수세가 붙어 모조리 6억원으로 키맞추기를 할 수 있다는 관측이 좀 더 우세한 분위기다.

6일 한국부동산원에 따르면 11월 첫째 주(1일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 100.7로, 지난주보다 0.2포인트 낮아졌다. 최근 집값 상승 피로감에 더해 금리인상, 대출규제 등이 맞물리면서 매수심리도 위축된 상황이다. 9월 첫 주에 107.2를 찍은 후 8주 연속 하락세가 이어지고 있다. 기준선을 100으로 삼고 0에 가까울수록 공급이 수요보다, 200에 가까울수록 수요가 공급보다 많다는 의미다.

금융당국은 내년 1월부터 총 대출액이 2억원을 넘으면 DSR(총부채원리금상환비율)을 40%로 제한하는 고강도 규제를 꺼내들었다. 개인이 가진 모든 가계대출의 원리금 상환액 합계가 차지하는 비율이 연소득의 40%(제2금융권은 50%)를 넘을 수 없는 것이다.

하지만 6억원 이하 주택 매수 시 이용 가능한 ‘보금자리론’은 총량 규제에서 제외됐다.

보금자리론은 연소득 7000만원(신혼 8500만원) 이하 무주택자가 6억원 이하 주택을 구입할 때 받을 수 있는 정책대출이다. 금리가 낮고, 만기도 길어 상환 부담이 적다. 지금이라도 내 집 마련에 나서려는 무주택자로서는 6억원 이하 아파트가 그나마 자금조달에 여유가 있는 셈이다.

시장에서도 6억원 이하 아파트는 없어서 못산다는 의견이 지배적이다. 강북구의 A공인 대표는 “3억~4억원 하던 아파트들이 5억원 중후반대까지 값을 부르고 있다”면서 “거래가 멈추는 구간은 ‘6억원 초과~15억원 이하’가 유력하고, 원래부터 초고가 아파트는 대출이 안 나왔음에도 계속 그 지역 신고가를 갱신했으니 현금부자들만의 리그”라고 말했다.

전문가들도 상대적으로 규제가 덜한 중저가, 중소형 주택이 각광을 받을 것으로 예측한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전방위적인 대출규제는 집 구매와 관련해 유효수요를 줄여 거래둔화로 이어진다”고 밝혔다. 그러면서 “규제의 예외가 적용되는 6억원 이하 아파트 전성시대가 한동안 이어질 것이며, 고가주택에 대한 ‘영끌 빚투’는 주춤해질 것”이라고 예측했다.

하지만 동시에 이미 서울에선 6억원 이하 아파트가 자취를 감췄고, 경기도와 인천 등 수도권의 중저가 아파트값이 얼마나 더 상승할 수 있겠느냐는 회의적인 시선도 존재한다.

무주택자가 조정대상지역에서 6억원짜리 아파트를 산다고 할 때, 보금자리대출을 이용해 LTV(주택담보대출비율) 60%를 적용받아도 2억4000만원(주택담보대출 3억6000만원 제외)을 추가로 마련해야 한다.

현금이 없어 전액 신용대출과 마이너스통장 등으로 2억원이 넘게 조달하려 한다면 DSR 40% 규제에 직면하게 된다.

가령 연 소득 5000만원인 직장인이 금리 4.5%로 2억4000만원을 신용대출(만기 5년, 여타 추가대출 없다고 가정) 등을 받게 되면 이것만으로 DSR 100%가 넘는 셈이다. 즉, 현금 여력이 없으면 6억원 주택도 마련할 수 없다는 뜻이다.

한 부동산 업계 관계자는 “서울이 아닌 경기도 외곽의 아파트를 집값 하락 위험을 감수하며 ‘영끌’하려는 수요는 생각보다 많지 않을 수 있다”면서 “서울과 비(非)서울 아파트 시장은 구분해서 보아야 하기에 6억원 이하가 전국적으로 폭등한다고는 장담할 수 없다”고 말했다.