용산정비창 1만가구 공급…대장동 방지법·재협상 ‘변수’ [부동산360]

[헤럴드경제=민상식 기자] 정부가 지난 4일 '제2의 대장동'을 막기 위한 도시개발사업 공공성 강화 방안을 공개한 가운데 관련 법안이 국회를 통과하면 당장 용산 철도정비창 개발 사업이 영향을 받을 것이라는 전망이 나온다.

규제 강화로 사업성이 크게 떨어질 수 있고, 관련 법 개정 과정에서 논의가 길어지면 사업 불확실성도 커질 것이란 지적이다.

아울러 내달 용산정비창 부지에 대한 서울시의 개발 가이드라인 발표를 앞두고, 정부와 서울시가 주택공급 물량을 두고 협상을 벌이는 과정에서 갈등도 커질 것으로 보인다.

정부의 용산정비창 1만가구 추진이 한동안 난항에 빠질 수 있다는 우려가 제기된다.

6일 국토교통부 등에 따르면 국토부는 먼저 대장동 개발의 근거법인 도시개발법에 민간의 이윤율을 제한하는 내용을 추가하기로 했다. 다만, 구체적인 수치를 제시하지는 않았다.

현재 국회 상임위에 올라온 관련 법 개정안에는 민간 이윤율 상한을 6%(이헌승 의원안)나 10%(진성준 의원안) 등으로 제한하는 내용이 담겼다.

건설업계에서는 리스크가 큰 도시개발사업에서 이윤율을 6∼10% 수준으로 제한하고, 개발부담금을 상향하는 등 규제를 강화하면 사업성이 크게 떨어질 것이라는 우려가 나온다.

도시개발법에 6~10%의 초과이익환수제가 도입되면 용산정비창 사업도 영향이 불가피할 전망이다. 다른 주택공급 사업이 공공주택특별법을 적용을 받는 것과 달리 용산정비창은 대장동처럼 도시개발법 적용을 받는다.

공공주택법으로 주택을 짓는 3기 신도시의 경우 전체 공급주택의 35% 이상을 임대주택으로 지어야 한다. 도시개발법이 적용되는 용산정비창은 법상으론 15% 이상만 지으면 되기 때문에 그만큼 사업성이 높아진다.

대장동 논란이 불거진 이후 정치권에선 용산정비창 부지의 자산평가 금액이 5조7000억원에 달해, ‘제2의 대장동’을 막기 위해 개발이익 환수 장치를 마련해야 한다는 지적이 나왔다.

다만, 코레일(한국철도)이 용산정비창 부지를 소유하고 있어 개발이익 상당수가 코레일이나 시행사인 SH(서울주택도시공사)에 귀속될 가능성이 높다. 또 대장동과 달리 용산정비창 개발 사업은 분양가 상한제가 적용돼, 민간에 택지가 매각돼도 과도한 이익을 얻기 힘들다.

아울러 다음달 중 서울시의 용산정비창 개발 가이드라인(마스터플랜) 용역 결과가 나오면, 정부와 서울시의 공급물량 조정 협상이 본격화할 것이란 관측이다.

국토부와 서울시는 협상에 적극 나선다는 입장으로 알려졌다. 국토부는 차질없이 1만가구를 공급하겠다는 목표로 협상에 나서겠다는 방침이다.

개발 가이드라인 결과에는 오세훈 서울시장 1기 시절의 원안이 상당 부분 반영될 것으로 예상된다. 오 시장은 2006년 1기 재임 시절 용산정비창 부지를 초고층 빌딩 등 국제업무지구로 개발할 계획을 내놓았다.

김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수는 "정부가 공급대책에서 제시한 용산정비창 등은 빈 땅이 아니고 목적이 있는 곳"이라면서 "이 목적을 바꾸자면 그에 합당한 설명과 계획변경이 있어야 한다"고 지적했다.