관망세 짙어졌지만 지역별 온도차…중저가 지역 ‘뚝’, 강남 ‘버티기’[부동산360]

[헤럴드경제=양영경 기자] 정부의 대출 규제 이후 서울 아파트 시장에서 지역별 온도차가 뚜렷해지고 있다. 고가 아파트가 밀집한 강남3구(강남·서초·송파구)보다는 노·도·강(노원·도봉·강북구), 금·관·구(금천·관악·구로구)등 중저가 단지가 많은 지역에서 집값 상승폭 축소가 두드러졌다.

7일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 11월 첫째 주(1일 기준) 0.15% 올라 전주(0.16%)보다 상승폭을 줄였다. 주간 상승률은 8월 넷째 주 0.22%까지 치솟은 뒤 10주 동안 서서히 상승폭을 줄여왔다.

이는 집값 급등 피로감과 금리인상에 더해 정부의 가계대출 총량 규제 압박 속에 시중 은행들이 선제로 돈줄 조이기에 나선 영향으로 분석된다. 지난 7월부터 서울 등 규제지역 내 시가 6억원 초과 대출에 대해 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용된 상황에서 2억원 초과 대출에 대해서도 내년부터 DSR이 앞당겨 적용되는 것으로 결정되면서 시장 내 관망세도 짙어졌다.

지역별로는 최근 집값 상승이 가팔랐던 중저가 단지 밀집지역에서 상승폭 축소가 두드러졌다. 노원구는 8월 넷째 주 주간 상승률이 0.39%에 달할 정도였지만, 서서히 오름폭을 줄여 이번 주 0.15%까지 둔화했다.

도봉·강북구의 상승률은 이번 주 각각 0.09%, 0.07%를 기록했다. 이들 지역의 8월 중 주간 상승률 최고치인 0.29%, 0.16%와 비교하면 2~3배 정도 축소됐다. 금천·관악·구로구도 지난 8~9월 중 주간 상승률 0.20%대를 기록했지만, 이번 주에는 각각 0.12%, 0.09%, 0.13%를 나타냈다.

이는 강남3구가 석 달 넘게 0.20%대 상승률을 이어가는 것과는 차이가 난다. 서초·송파구는 14주 연속, 강남구는 13주 연속 0.20%대 올랐다.

서초구는 이번 주 0.25% 올라 전주(0.21%)보다 오름폭을 키웠다. 지난 9월에 이어 올 들어 가장 높은 상승률을 나타낸 것이다. 강남·송파구는 지난주 0.23%에서 이번 주 0.21%로 상승폭이 각각 축소됐으나, 중저가 단지 밀집지역과 비교하면 둔화 정도가 덜하다는 평가가 나온다.

이번 대출 규제가 현금부자보다는 돈을 빌려야만 주택을 마련할 수 있는 서민·중산층에 더 큰 타격을 주면서 지역별 온도차도 나타나고 있다는 분석이 나온다. 강남3구는 이미 주택담보대출이 안 되는 15억원 초과 아파트가 대부분인 만큼 대출 규제 강화 조치와 무관하게 움직이지만, 대출 규제의 사정권에 놓인 중저가 지역은 시장 분위기가 급랭하고 이것이 집값에도 반영되고 있다는 설명이다. 최근 거래절벽기에도 강남3구에서는 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 바탕으로 한 신고가 거래가 나오고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “대출 규제는 대출을 토대로 살 만한 가격대와 대출을 받아야만 구매여력이 갖춰지는 사람들의 주택 매수에 영향을 준다”면서 “시세가 이미 15억원을 넘어서 대출 자체가 안 되는 금액대나 어떤 식으로든 구매력이 있는 사람들에게 대출 규제가 미치는 영향은 제한적”이라고 말했다.

이런 분위기는 금액대별 거래량에서도 확인된다. 서울에서 지난 9월 6억원 초과~9억원 이하 아파트의 거래량은 678건으로 7월(1579건)과 비교해 43% 수준으로 줄었다. 반면 15억원 초과 고가 아파트의 거래량은 7월 740건에서 8월 699건, 9월 555건 등으로 6억원 초과~9억원 이하 아파트보다 변동폭이 상대적으로 적었다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “전반적으로는 거래량이 감소하고 매물이 늘어나는 모습이지만 고액 자산가들이 선호하는 강남·용산 등 초고가 주택은 여전히 매도자 우위 시장을 형성하는 등 지역별 온도차가 큰 모습”이라며 “시장을 더 세밀하게 쪼개서 살펴봐야 하는 시기”라고 말했다.