스물스물 늘어나는 미분양…건설사 미분양 위험 따져보니 [부동산360]

[헤럴드경제=이민경 기자] 주택 미분양 물량은 2020년 이후 지속적으로 감소하는 추세를 나타내며 2021년 9월에는 2000년 이후 역대 최저치를 기록했다. 하지만 2022년 이후 주택시장 환경이 저하되면서 미분양 물량이 확대, 특히 대구 등 수급여건이 좋지 않은 지역을 중심으로 미분양 부담이 확대되고 있는 것으로 나타났다.

11일 주요 건설회사별 미분양 위험 노출도를 분석한 NICE신용평가 보고서에 따르면 전국 미분양 물량은 2021년 9월(전국 미분양 1.4만호) 이후 2022년 6월(2.8만호)까지 약 1.4만호 증가했다.

이 중에서 대구광역시(2021년 10월~2022년 6월중 미분양 증가 물량 4625호), 경상북도 포항시(2466호) 및 경주시(1168호), 전라남도 광양시(823호)에서의 미분양 증가물량 합계가 전체 미분양 증가수치에서 약 65%를 차지하고 있다.

보고서는 미분양 물량 증가에 유의해야하는 모니터링 현장을 20곳으로 추려냈다. 서울은 없었고, 경기도 2개, 대구광역시 6개, 부산광역시 1개, 울산광역시 1개, 전라남도 3개, 충청북도 1개, 충청남도 1개, 경상남도 1개, 경상북도 3개, 강원도 1개다.

홍세진 수석연구원은 “‘모니터링 대상 지역’이 타 지역 대비 반드시 미분양위험이 높다는 의미는 아니다”라며 “분양가격 및 브랜드 인지도, 분양단지의 세부 입지 및 특성 등에 따라 현장별 분양실적은 ‘모니터링 대상 지역’ 내에서도 차별화 될 수 있는 것으로 판단된다”고 말했다.

실제, 건설회사들이 진행 중인 공사현황들을 보면, ‘모니터링 대상 지역’ 내에서도 세부 현장별 분양률이 차이를 나타내고 있다. 주택 현장들의 분양시기 및 분양물량과 회사별 인지도 등에 따라 차이를 나타내고 있는 것으로 파악된다.

그룹1(시공능력순위 1~5위, 분석대상 회사 중 현대건설, 디엘이앤씨, 포스코건설, GS건설) 회사들은 모니터링 대상 지역 내 분양물량이 대부분 2021년 이전에 분양(착공)개시 되었으며, 최근 2022년 분양 개시한(경상북도 포항시 현장) 현장의 분양실적도 우수한 수준인 것으로 파악된다.

그룹 3~4(시공능력 순위 11~20위 내 분석대상 회사, 호반건설, 한화건설, 코오롱글로벌, 태영건설, 중흥토건) 건설회사들의 모니터링 대상 지역 내 분양실적도 우수한 수준이다.

이는 진행 현장(2021년 혹은 2022년 1분기 기성고에서 매출액 인식 현장) 중 모니터링 대상 지역 내 그룹 3~4에 해당하는 회사들이 2022년 이후 분양 개시한 현장들이 없는 가운데, 2021년 중 분양 개시한 모니터링 대상 지역 내 현장들 중 대구광역시에서의 분양물량이 없기 때문인 것으로 파악된다

그룹 5(동부건설, 두산건설) 건설회사들의 모니터링 대상 지역 평균분양률은 90%를 하회하고 있으나, 이는 2022년 중 분양 개시한 1개(대구광역시 수성구, 316세대) 현장에서 매우 저조한 분양실적(분양률 30% 이하)이 기록됨에 따른 것이며 그 외 모니터링 대상 지역 내 주택현장들은 분양률이 99%를 상회하고 있다.

또한, 그룹 6(호반산업, 케이씨씨건설)은 모니터링 대상 지역 내 현장들이 대부분 2020년 이전에 분양되면서 전반적으로 양호한 분양실적을 기록하고 있다. 2021년 중 분양 개시한 대구광역시 1개 현장의 분양률이 72%를 기록하고 있으나, 동 현장의 규모가 크지 않아 모니터링 대상 지역의 평균 분양률이 95%를 상회하고 있다.

반변, 그룹2(대우건설, 현대엔지니어링, 롯데건설, SK에코플랜트, HDC현대산업개발)의 경우 타 그룹 대비 분석대상 회사가 가장 많으며(5개), 그룹이 시공능력 순위 상위권의 대형 건설회사들로 구성되어 있어 모니터링 대상지역에 대한 노출도도 타 그룹의 건설회사 대비 큰 것으로 파악된다.

그룹 2의 경우 분석대상 건설회사들 중 현대엔지니어링,SK에코플랜트, HDC현대산업개발은 모니터링 대상 지역 내 2021년 이후 분양 개시한 현장의 개수가 매우 미미한 것으로 파악되며, 이에 따라 전반적인 분양실적도 우수한 수준이다.

다만, 대우건설과 롯데건설의 경우 모니터링 대상 지역 중 대구광역시와 전라남도 여수시에서의 저조한 분양실적으로 인해, 모니터링 대상 지역 내 분양실적이 타사 대비 저조한 수준이다. 모니터링 대상 지역 내 동 회사들이 진행 중인 현장들 중 분양률이 70%를 하회하는 현장은 모두 7개이다.

홍 수석연구원은 “하지만 이 회사들의 풍부한 주택공사 물량(두 회사의 2022년 1분기 기성고 기준 진행 주택현장 120개(후분양, 관급공사, 개발형신탁사업 등 분양률이 제공되지 않는 현장들 제외) 중 해당 7개 현장을 제외한 113개 현장들의 평균 분양률 99.8%)을 고려 시, 일부 지역에서의 저조한 분양실적이 중단기적으로 회사의 신용위험에 미치는 영향은 제한적일 것”이라고 분석했다.

그러면서 “다만, 현재 진행 중인 주택현장들의 미분양물량이 중장기적으로 해소되지 않는 가운데, 향후 분양예정 현장들에서 미분양부담이 확대될 경우 해당 회사들의 재무안정성이 악화될 수도 있다”고 덧붙였다.