집값, 공시가 현실화율 하향 이중 효과…내년 종부세 확 준다 [부동산360]

[헤럴드경제=박일한 기자] 정부가 내년 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2020년 수준으로 되돌리기로 했다. 부동산 가격 하락세가 가팔라지면서 실거래가보다 공시가격이 더 높아지는 ‘역전현상’이 속출하고 있기 때문이다. 집값은 떨어지는 데 세금의 기준이 되는 공시가격은 오히려 올라 세부담이 커진다면 국민들의 반발은 커질 수밖에 없다.

국토교통부는 22일 한국부동산원 서울강남지사에서 '부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회'를 열어 공시가 현실화율 수정·보완 방안을 발표했다.

이 자리에서 공시제도 개선을 위한 전문가 자문위원회 위원인 건국대 유선종 부동산학과 교수는 내년에 적용하는 공시가 현실화율을 2020년 수준으로 낮출 것을 제안했다.

이렇게 되면 내년에 적용되는 현실화율은 공동주택 기준으로 평균 69.0%로, 올해 71.5%보다 낮아지게 된다.

가격대별로는 9억원 미만 아파트에 적용하는 현실화율이 68.1%, 9억원 이상∼15억원 미만 69.2%, 15억원 이상 75.3%다.

올해와 비교해 현실화율이 9억원 미만은 1.3%포인트(p), 9억원 이상~15억원 미만, 15억원 이상은 각각 5.9%p 낮아진다. 상대적으로 현실화율이 높았던 9억원 이상 아파트가 조정의 수혜를 더 많이 보게 된다.

앞서 국토부는 1차 공청회를 통해 당초 72.7%로 계획돼 있었던 내년 현실화율을 올해(71.5%) 수준으로 동결하는 방안을 제안한 바 있었는데, 보다 강경하게 정책적 방향을 선회했다.

이는 원희룡 국토교통부 장관의 전날 발언과 맥을 같이 한다. 원 장관은 지난 21일 정부세종청사에서 기자간담회를 열어 “부동산 가격 하락이 너무나 단기간에 급속도로 진행됐다”며 “공시가에 대해선 앞서 조세재정연구원이 공청회에서 제안한 (동결) 정도로는 부족해 더 강화한(현실화율을 더 낮추는) 안을 검토하고 있다”고 말했다. 그는 “윤석열 정부의 대국민 약속은 최소한 2020년 수준으로 세금과 국민 부담을 정상화하겠다는 것”이라고 강조했다.

이날 유 교수는 "최근 부동산 시장 상황이 내년까지 이어질 경우 공동주택 일부에서 나타나는 역전 현상이 가격 민감도가 낮은 단독주택·토지까지 확대될 수 있다"며 "공시가격 제도의 수용성이 악화하는 것을 막으려면 현실화 계획 시행 전인 2020년 수준으로 조정해야 한다"고 말했다.

이는 문재인 정부에서 2020년 세운 ‘부동산 공시가격 현실화 로드맵’의 전면 폐기를 의미한다. 문재인 정부는 2020년 11월 주택 공시가격을 10년에 걸쳐 시세의 90%까지 올리는 계획을 발표했다. 올해 공시가격 현실화율은 공동주택이 평균 71.5%, 표준주택(기준 단독주택)은 평균 58.1%인데, 이를 각각 2030년, 2035년까지 목표치인 90%에 도달하도록 설계했다. 2020년 평균 69%였던 공동주택 현실화율은 이에따라 지난해 70%대로 높아졌다.

하지만 최근 집값이 급락하면서 분위기가 달라졌다. 경기도나 인천 뿐 아니라 서울에서도 시세보다 20~30%씩 급락하는 단지가 나오면서 공시가격이 시세보다 비싸지는 현상이 속출했다. 올 들어 9월까지 조세심판원에 접수된 종합부동산세 불복 심판 청구는 3843건으로 전년(284건) 대비 13.5배 늘었다. 올해 주택분 종부세 고지서가 21일 120만여명에게 발송돼 불복 심판 청구는 더 늘어날 것으로 보인다. 집값은 급락했는데, 과세액은 올 초 급등한 공시가격을 토대로 매겨졌기 때문이다. 공시가가 높아지면 이에 연동되는 재산세, 종부세 등 보유세 부담은 모두 상승한다.

정부가 원희룡 장관의 말처럼 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮춘다면 현재 71%대 현실화율은 69% 수준으로 내려갈 것으로 전망된다.

이밖에 이날 공청회에서는 현실화율 최종 목표치를 90%에서 80% 낮추고, 목표 달성 기간도 2035∼2040년으로 연장하는 방안의 경우, 부동산 시장 상황이 불안정한 점을 고려해 올해 하반기에 다시 검토해야 한다는 제안이 나왔다. 1차 공청회 때 조세재정연구원이 내놓은 제안과 동일하다.

정부는 이달 안으로 공시가격 현실화율 수정안을 확정, 발표할 계획이다.