금리 오르면 단기충격 불가피 경기개선 결과면 파장 제한적 부자 영향 ‘미미’, 서민부담 ‘확실’

[헤럴드경제=정찬수 기자] 이주열 한국은행 총재의 금리인상 가능성 언급은 부동산 시장도 긴장시키고 있다. 대출금리 상승에 따른 구매력 약화로 이어질 수 있어서다. 하지만 경기가 좋아서 금리가 오른다면 집값에 부정적 영향만 미치지는 않을 것이란 관측도 있다.

전문가들은 단기적으로 청약시장이 위축될 것이라고 입을 모았다. ‘시그널‘이 주는 심리적인 영향이 큰 탓이다.

권대중 대한부동산학회장은 “기준금리 인상은 대출금리 등 연쇄적인 인상을 견인하고, 이는 결국 거래 감소의 악재로 작용하게 된다”며 “투자자 입장에선 수익률 감소, 수요자는 가계부담이 커져 전반적으로 부동산 경기의 연착륙을 어렵게 할 것”이라고 내다봤다.

지난 3월 국토연구원은 연구보고서를 통해 한국의 기준금리가 0.5~1.0%포인트 오르면 주택 매매가격이 0.3~0.6%포인트 하락할 것으로 전망했다. 주택담보대출 금리가 가산금리 상승으로 높아지고 있어 가계의 원리금 상환 부담이 증가할 것이란 분석이 뒤따랐다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “경기침체의 우려가 겹쳐 금리 인상의 여파는 과거 2000년대 중반보다 클 것”이라며 “우선 수익형 부동산이 타격을 받고, 주택시장이 위축되는 하방압력의 순서로 이어질 전망”이라고 했다.

하지만 물음표도 여전하다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “미국 연방준비제도(Fed)가 긴축 정책 의지를 보여 한국은행도 저금리를 그대로 지속하기엔 어려울 것”이라며 “다만 부동산 경기가 금리만으로 단정할 수 없는 미시적인 영역이므로 방향성을 예측하기엔 어려운 부분이 있다”고 했다.

실제 집값의 흐름은 단순한 금리 변화로 설명하기 힘들다. 기준금리가 3.25%에서 5%로 인상된 2004년~2007년까지 아파트 매매가격지수는 단 한 차례도 꺾이지 않았다. 1.25%포인트 상승한 2009년~2011년에도 상승세는 여전했다. 이 기간 아파트 평균 매매가격은 2억4804만원에서 2억5245만원으로 뛰었다.

금리와 집값의 엇박자 사례는 해외에서도 찾아볼 수 있다. 프레드(Fred) 이코노믹 리서치의 자료를 살펴보면 미국의 기준금리가 크게 요동쳤던 1990년대 초반부터 제로금리에 근접한 2010년까지 주택가격지수는 꾸준히 상승했다. 꼿꼿한 집값은 2007년 서브프라임 모기지 사태에 반응했다. 금리보다 현실적인 압박감이 작용한 셈이다. 주택 거래는 시장이 안정을 되찾은 2011년 이후 다시 상승했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “이미 시장에 금리 인상과 규제에 대한 전망이 선반영됐고, 과거 학습효과가 더해져 큰 변화가 없을 가능성이 크다”며 “금리 인상보다 LTV(주택담보인정비율)ㆍDTI(총부채상환비율) 등 관련 정책이 시장에 주는 효과가 더 클 것”이라고 밝혔다.

하지만 금리가 오르면 실수요자들의 타격은 불가피하다. 대출로 주택구입자금을 마련하는 서민일수록 현실적인 체감은 더 크다. 국토연구원이 국토교통부 실거래가 자료와 KCB신용정보를 분석한 결과에 따르면 신용등급에 따른 주택담보대출 연체율은 하위등급에서 전세차주가 9.3%, 월세차주가 5.4%였다. 중위등급보다 각각 7.1%포인트, 4.4%포인트 높은 수치다.

이태리 국토연구원 책임연구원은 “저금리 기조로 상환 부담이 줄면서 가계대출의 연체율이 하락했지만, 향후 정반대의 현상이 일어날 수 있다”면서 “주택가격 대비 임대보증금 비중이 높으면 보증금의 일부를 월세로 전환하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 분석했다.


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