리츠 주가 상승에 밸류에이션도 'up'

신한알파리츠, 지난해 시가배당률의 반토막

고정배당이 오히려 독 될 수도

[헤럴드경제=김나래 기자] 저금리 시대에 마땅한 투자처를 찾지 못한 돈이 국내 상장 부동산투자회사(리츠)로 대거 몰리면서 주가가 과열 양상을 보이고 있다. 그만큼 투자 위험도 커지고 있다.

리츠의 매력인 배당수익률이 감소할수 밖에 없고, 임대료를 재원으로 한 리츠의 특성상 현재 배당률이 우수해도 향후 건물 매각과정이 순탄치 않으면 투자자의 피해가 커질수 있기 때문이다.

　국내 주요 상장 리츠 주가는 이달 들어 최고점을 경신한 후 고공행진을 이어가고 있다. 리츠의 대표적인 밸류에이션 지표인 주가 대비 운영자금(P/FFO)은 글로벌 평균의 2배에 달한다. 이리츠코크렙, 롯데리츠 등 다른 주요 상장 리츠의 주가도 P/FFO 20~30배 안팎까지 올랐다.

　 그럼에도 불구하고 리츠의 인기는 식을 줄 모르고 있다. 특히 다음달 5일 상장하는 NH프라임리츠도 기관투자자 대상 수요예측에서 711대 1의 높은 경쟁률을 나타냈다. NH리츠는 서울스퀘어·강남N타워 오피스를 담고 연 5%대 배당수익률을 흥행 요소로 내세웠다.

　 문제는 리츠의 인기만큼 수익성은 크게 하락했다는 점이다. 신한알파리츠의 현 주가 수준에서 시가배당률은 2.7%에 불과하다. 지난해 시가배당률 5.8%와 비교해도 크게 낮아진데다, 예금금리보다도 낮다는 평가를 받고 있다.

　 리츠의 매력인 고정 배당이 오히려 부메랑이 되고 있는 셈이다. 리츠가 설계 때 제시한 배당수익률은 공모가를 기준으로 산정된 수치다. 주가가 크게 오른 리츠를 사들인 투자자 입장에선 배당수익률이 큰 폭으로 떨어질수 밖에 없다.

　한 자산운용업계 부사장은 “이미 리츠가 고평가 영역에 접어들었다”고 우려하며 “리스크가 커진 상황에서 투자한 시점에 따라 향후 손해가 커질 수 있어 주의가 필요한 시점”이라고 지적했다.

　국내 주요 리츠는 지난 9월 한 차례 ‘고가 논란’에 휩싸인 이후 한동안 주가가 안정되는 기조를 보였다. 그러나 최근 신고가 경신은 대체투자 자금이 패시브 펀드로 밀려들며 발생했다는 분석이다.

　아울러 저금리·저물가·고령화 현상도 한 몫했다. 이로 인해 롯데·이마트 등 유통기업들의 부동산 전략도 보유보다는 유동화로 바뀌고 있는 것.

　 금융투자업계 관계자는 “리츠의 내재 가치는 어디까지나 상품이 담고 있는 부동산 자산에 국한될 수 있어 그만큼 고정적인 수익이라기보다는 리스크가 있다는 사실을 인지하고 투자해야 한다”고 지적했다.