‘대안 리스트’는 나왔지만…또 숙제로 남은 공급 확대

정부가 지난 10일 발표한 ‘주택시장 안정 보완대책’에서 향후 주택공급을 촉진하기 위한 5가지 방법을 거론했다. 큰 방향성만 공개된 것이지만 실현 가능성에 의문을 제기하는 목소리가 많다. 도심 내 공급 확대를 위한 재건축 규제 완화나 그린벨트 해제 등이 빠지면서 시장 수요를 만족시킬 만한 공급이 어려울 것이라는 관측이다.

정부가 내놓은 검토 가능 대안은 ▷도심 고밀개발을 위한 도시계획 규제 개선 ▷3기 신도시 용적률 상향 ▷도시 주변 유휴부지·도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴 ▷공공 재개발·재건축 방식으로 사업시행 시 도시규제 완화로 청년·신혼부부용 공공임대 및 분양아파트 공급 ▷도심 내 공실 상가·오피스 활용 등 5가지다.

정부는 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 주재하는 ‘주택공급확대 태스크포스(TF)’를 구성해 이런 내용을 구체화하는 작업에 들어간다.

일단 수요가 많은 도심 내 공급을 확대하기 위해 고밀개발이 언급됐다. 용적률이나 용도구역 개선 등을 놓고 지방자치단체와 협의가 남았지만, 주택 수를 늘리는데 효과가 있을 것으로 예상되고 있다. 현재 서울은 4개 용도지역으로 구분되고, 이에 따른 용적률 제한이 엄격한 상태다.

다만, 입지를 선정하는 과정에서 이해관계를 조율하기 쉽지 않아 적용까지는 시간이 필요할 것이라는 관측이다. 일조권 침해 갈등도 고려사항이다.

업계의 한 전문가는 “건축심의나 민원사항을 다뤄본 적 없는 측에서는 단순히 숫자만 높이면 된다고 생각하지만, 도심에서 갑자기 개발이 시작되면 그로 인해 피해를 보는 쪽이 생겨난다”며 “과천, 인천의 일조권 피해 소송도 그 예”라고 설명했다.

정부는 공공 재개발에 이어 공공 재건축 개념을 도입하는 방안도 검토한다. 공공 재개발은 공공기관이 사업 시행에 참여해 사업 속도를 높이는 대신 청년층 대상 공공임대를 확충하는 방식인데, 이를 재건축에도 활용한다는 구상이다.

시장에서는 이를 받아들일 조합이 제한적일 것이라고 보고 있다. 재건축 단지가 공공 개입으로 사업 속도를 높이면 당연히 사업성을 양보해야 한다. 또 서울에선 강남권을 중심으로 재건축이 활발한데, 이들 조합이 고급 브랜드 아파트를 포기할 만큼의 유인이 충분치 않다는 지적도 나온다.

지난 5·6 공급 대책에서도 언급됐던 도심 내 공실 상가와 오피스 활용의 경우 애초부터 이들 시설이 ‘주거’를 위해 만들어진 것이 아니라는 점에서 걸림돌이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “상업용 오피스는 층고부터 다른 데다가 상업지역은 일조권 민원도 제기하기 어렵다”며 “오히려 입주한 청년을 중심으로 ‘제대로 된 집을 사고 싶다’는 생각이 더 커질 수 있다”고 봤다.

3기 신도시 등 기존에 조성 중인 공공택지의 용적률을 상향하는 것은 그나마 빠르게 추진 가능한 방안으로 꼽힌다. 현재 3기 신도시의 주거지역 용적률은 180~200% 수준이다. 이를 올리면 주택을 더 지을 수 있지만, 쾌적성은 다소 떨어질 수 있다. 김흥진 국토부 주택토지실장은 “기본적인 쾌적성과 친환경성을 유지하는 상태에서 용적률을 높일 방안을 고려하고 있다”며 “단지나 지구에 따라 차이가 있을 것”이라고 말했다.

문재인 대통령이 지난 2일 ‘발굴’이라는 표현을 써 주택 공급을 강조한 만큼 신규택지 확보에도 속도를 낼 것으로 보인다. 다만, 지난 공급대책에서 용산 철도정비창 등 개발 가능한 도심 유휴부지는 대부분 공개된 데다 그린벨트 해제, 재건축 규제 완화 등은 아예 배제한 상태여서 자투리땅을 짜내는 방식에 그칠 것이라는 관측이 지배적이다.

당장 시장에 풀 수 있는 물량도 없다. 서울 아파트 입주물량은 올해 4만7000여가구에서 내년 2만5000여가구로 절반 가까이 줄어든다.

홍 부총리는 지난 10일 YTN 뉴스에 출연해 “정부가 짚어보고자 하는 리스트를 일차적으로 중점 검토하고, 그 이후 2단계 문제는 추후 살펴보겠다”며 “그린벨트 해제는 나중에 살펴볼 기회가 있지 않을까 생각한다”고 말했다. 양영경 기자