전세난이 밀어올린 매매가격…서울 재건축도 살아날까 [부동산360]

[헤럴드경제=양대근 기자] 가을 이사철 이후 전국적인 전세난이 가속화하면서 전세가격이 매매가격을 밀어올리는 현상이 지속적으로 관측되고 있다.

정부의 강력한 부동산 규제 정책에 직격탄을 맞았던 서울 재건축 아파트도 최근 시장 상황과 맞물리면서 두 달여 만에 집값 반등에 성공하는 등 부활 조짐을 보인 것으로 조사됐다.

14일 부동산114의 주간동향에 따르면 금주 서울 재건축 아파트의 매매가격 변동률은 0.11%를 기록했다. 지난 8월 넷째주(0.18%) 이후 10주 만의 최대 상승폭으로, 직전주 변동률이 0.01%에 그쳤다는 점을 감안하면 불과 일주일 만에 0.10%포인트가 오른 것이다.

같은 기간 서울 전체 아파트의 매매가격 변동률은 0.06%로 2주 연속 동일했다. 반면 전세가격의 경우 0.18%~0.19% 수준의 상승률을 유지하면서 오름세가 지속되고 있는 것으로 나타났다.

구별로 보면 이번주 중구의 아파트 매매가격 변동률이 0.14%로 가장 높았고, 노원(0.11%)·송파(0.10%)·강동(0.09%)·영등포(0.09%)·중랑(0.09%) 등이 뒤를 이었다. 강남3구 재건축은 금주 서초구가 0.21% 올랐고, 송파구와 강남구가 각각 0.12%, 0.08%로 상승한 것으로 집계됐다.

전셋값의 경우 중저가 아파트가 몰려 있는 관악구가 0.39% 급등했고, 노원(0.31%)·송파(0.27%)·강동(0.27%)·강서(0.24%) 등도 오름폭이 컸다.

부동산114 측은 “재건축 아파트는 강남권 소재 개별 단지 이슈로 호가가 오르면서 상승폭을 키웠다”면서도 “여전히 전반적으로 매수세는 위축된 상황”이라고 분석했다.

실제로 서울 재건축을 대표하는 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실동 잠실주공5단지의 경우 거래 자체가 급격하게 줄어든 상황이다. 　

은마아파트는 전용 76.79㎡가 지난 9월 16일 20억8000만원에 손바뀜 한 이후 후속 매매 신고가 올라오지 않고 있다. 잠실주공5단지의 경우 지난달 14일 전용 76.50㎡가 21억6000만원에 매매 계약을 맺은 이후 별다른 후속 신고가 이뤄지지 않았다.

반면 실거주 2년 의무화 규제를 피해 조합 설립을 추진하는 강남권 주요 단지들의 경우 상승 여력이 더 클 수 있다는 분석이 나온다.

지난달 13일 조합설립총회를 개최한 서초구 신반포2차의 경우 올해 9월 전용 150.58㎡가 35억원에 손바뀜하며 신고가를 기록했다. 같은 단지 전용 137.66㎡의 경우도 지난 9월 33억원으로 신고가를 기록한 데 이어 지난달에도 32억5000만원에 손바뀜하며 최고가격에 근접한 가격에 거래됐다. 신반포2차 이외에도 압구정동과 개포동 등에서도 연말까지 조합설립이 계속될 것으로 관측된다.

투기과열지구에서 재건축 조합이 설립되면 해당 단지의 조합원 지위 양도는 원칙적으로 금지된다. 예외적으로 10년 이상 보유 5년 이상 실거주한 1가구 1주택자에 한해 거래를 허용하기 때문에 매물 자체가 급감할 가능성이 크다. 이는 조합 설립 때까지 매매가격이 더 오를 수 있는 주요 원인으로 지목된다.

여기에 다주택자들이 세금 부담으로 최근 ‘똘똘한 한 채’에 집중하는 경향이 두드러지고 있는 것을 감안하면, 미래가치가 높은 강남권 등 주요 입지 재건축 아파트에 대한 수요는 당분간 이어질 전망이다. 또한 서울 외곽 지역의 중저가 재건축 역시 전세난으로 인한 실수요자들의 매매 전환 움직임에 적지 않은 영향을 받을 가능성이 크다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “가을 전세난이 이어지면서 전세수요가 중저가 아파트에 대한 매수로 돌아서고 있다”면서 “전세 매물 부족 현상이 장기화되면서 집값을 밀어 올리는 현상이 경기도 지역까지 퍼지고 있는 분위기”라고 분석했다.

이어 임 연구원은 “세 부담과 거주요건 강화 등 부동산 규제와 가격 급등에 따른 피로감으로 거래는 제한적일 수 있지만 집값 상승폭이 더 확대될 경우 (추가 상승에 대한) 조바심으로 시장을 관망하던 내 집 마련 수요까지 자극할 수 있어 주택시장에 불안요인이 더해질 수 있다”고 덧붙였다. 　

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