이커머스 성장에 주목받는 물류센터…리츠 투자 매력은?

[헤럴드경제=최준선 기자] 다음주 청약 일정을 앞둔 국내 첫 물류센터 리츠 '켄달스퀘어 리츠'에 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 공모가 기준 배당수익률이 내년 말 기준 5%대 중반에 달하고, 대부분의 자산이 수도권에 자리해 있어 추가 자본차익도 기대할 수 있다는 평가다. 다만 물류센터 공급 과잉 우려는 투자 시 유의해야 할 요인으로 꼽혔다.

6일 금융투자업계에 따르면, ESR켄달스퀘어리츠의 일반투자자 청약은 지난 4일에 이어 오는 7일, 8일까지 총 사흘간 진행된다. 앞서 켄달스퀘어리츠는 지난달 25일부터 이달 2일까지 진행한 기관투자자 대상 수요예측에서 국내외 106개 기관투자자의 참여(경쟁률 8.75대1)를 이끌어내며 흥행을 예고하기도 했다. 코스피 상장일은 오는 23일로 예정돼 있다.

업계는 켄달스퀘어리츠의 상장을 두고 5%대의 높은 배당수익률로 물류리츠에 투자할 수 있는 기회라며 긍정적인 평가를 내놓고 있다. 내년 말 기준 켄달스퀘어리츠의 예상 배당수익률은 5.38%, 이듬해에는 5.71%에 달한다. 글로벌 물류 리츠의 시가 배당수익률이 2~4% 대에 형성돼 있는것과 비교하면 높은 수요가 예상된다.

리츠에 편입될 기초자산은 물류센터 11곳으로, 그중 도심권과 수도권에 자리 잡은 물류센터가 각각 2곳, 8곳이다. 특히 평균 준공 연한은 연면적별 가중 평균 기준 약 3.1년이고, 준공 연한이 2년 미만인 물류센터의 비중이 54.3%에 달한다. 그만큼 첨단 설비의 도입률이 높은 셈이다. 라진성 KTB투자증권 연구원은 "현재 공급돼있는 국내 물류센터 중 상당수는 상당히 노후화가 진행된 상태로, 신규로 공급되는 우수한 물류센터에 수요가 몰리고 있는 상황"이라고 말했다.

물류센터를 이용할 임차인 또한 우량하다. 편입자산 면적 기준 80.6%의 임차인이 최근 급성장 중인 이커머스 및 제3자물류 업체들이다. 계약 면적을 가중평균으로 산출하면 임대율은 약 97.9%에 달하고, 가중평균 잔여 임대기간은 5.3년으로 최소한 그전까지는 안정적 배당 수익이 가능하다. 라진성 연구원은 "이커머스 임차인은 체계적인 배송 시스템을 갖추기 위한 자체 설비투자를 진행하는 경우가 많아 임대차 재계약에 대한 리스크가 타 업종 임차인 대비 낮은 경향이 있다"고 분석했다.

배당 수익 확대나 주가 상승에 대한 기대감은 향후 우량 자산을 얼마나 안정적으로 편입할 수 있을지가 핵심인데, 스폰서인 ESR켄달스퀘어는 총 1870만㎡(약 566만평)의 파이프라인을 확보하고 있다. 당장 확보한 토지 면적과 개발 중인 자산의 면적만 각각 380만㎡, 430만㎡에 이르고, 그밖에 업무협약을 체결한 파이프라인이 1060만㎡ 규모다. ESR켄달스퀘어는 아시아태평양 6개국(한국, 일본, 중국, 인도, 싱가포르, 호주)의 최상위, 차상위 도시에 집중해 투자하고 있다. 당장 켄달스퀘어리츠로의 편입이 검토되고 있는 잠재적 파이프라인만 최초 포트폴리오의 2.4배 규모에 달한다.

자본 차익에 대한 기대감도 상당하다. 신종 코로나바이러스감염증(코로나19)으로 이커머스 플랫폼 이용이 가파르게 늘어나면서, 현대적 물류시설에 대한 수요가 꾸준히 높아지고 있기 때문이다. 국내 총 소매 판매에서 온라인 판매가 차지하는 비중은 지난해 기준 약 28.4%로, 미국(11.0%), 싱가포르(6.8%), 일본(6.2%)을 크게 웃돈다. 하지만 같은해 한국의 1인당 물류시설 공간은 약 0.5㎡로, 미국(3.8㎡), 싱가포르(2.2㎡), 일본(4.1㎡)보다 크게 부족한 실정이다.

다만 올해 국내 공급될 물류센터가 60만평 규모로 사상 최대에 이를 것으로 예상됨에 따라, 공급과잉 우려가 주가를 억누를 수 있다는 점은 유의해야 한다. 특정 임차인의 비중이 높다는 점도 리스크로 꼽혔다. 현재 켄달스퀘어리츠 편입 자산의 면적 50.1%는 쿠팡이 이용하고 있다. 우량 임차인을 확보했다는 강점이, 유사시에는 단점으로 작용할 수도 있다.