“임대주택 비율 민감한 요소, 주민간 충돌도”…공공재개발 여전히 첩첩산중[부동산360]

[헤럴드경제=양영경·김은희·이민경 기자] 정부가 도심 주택공급을 늘리기 위해 핵심방안으로 제시한 공공재개발 사업이 15일 시범사업 후보지 선정으로 첫발을 뗀 데 이어 순항할 수 있을지 관심이 높아지고 있다. 사업지 공모 과정에선 70곳이 도전장을 던져 적지 않은 호응을 얻었다는 평가가 나온다. 하지만 조합원에게 적정이익을 보장하면서도 공공성의 균형을 맞춰야 한다는 점에서 세부적으로 풀어나가야 할 과제가 상당할 것이란 관측도 제기된다.

▶역세권 입지에 정비사업 정체된 곳 ‘먼저’= 공공재개발은 정부가 ‘5·6 수도권 주택공급방안’에서 언급한 것으로, 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 재개발사업에 참여해 주거환경을 개선하고 주택공급이 촉진하는 사업을 말한다.

이번에 선정된 곳은 동작구 흑석2, 영등포구 양평13·14, 동대문구 용두1-6·신설1, 관악구 봉천13, 종로구 신문로2-12, 강북구 강북5 등 8곳이다. 이미 정비계획안이 마련돼 심사 등이 쉬운 기존 정비구역 12곳을 우선 검토한 결과다. 신규구역 47곳(도시재생지역 등 제외)에 대한 결과는 오는 3월 말 발표된다.

8개 사업지는 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체된 곳이 대부분으로, 공공재개발을 통해 사업추진을 저해하는 요소를 해소하면 양질의 주택을 공급할 수 있는 곳으로 평가됐다고 국토부는 설명했다. 이들 지역의 가구수는 총 1704가구인데, 재개발이 끝나면 3059가구 늘어난 4763가구가 될 것으로 추산됐다.

공공재개발 추진 지역에는 ▷도시규제 완화(용적률 법적상한의 120% 적용·임대주택 기부채납비율 20~50%로 완화 등) ▷사업성 보장(분양가상한제 적용 제외·조합원 분담금 보장·미분양 비주거시설 매입 지원) ▷사업비 지원 ▷인허가 절차 간소화 등 각종 인센티브가 주어진다.

예를 들어 국토부와 서울시는 영등포구 양평13 재개발사업에 초기사업비를 지원해 사업을 정상화하는 동시에 주거지역 내의 용적률 완화(기존 250→300%), 분양가상한제 제외 등으로 수익성을 개선한다는 계획이다. 이 구역은 지난 2010년 조합설립과 사업시행인가를 완료했으나, 수익성 악화로 사업이 정체된 바 있다.

대신 새로 건설되는 주택 중 조합원 몫을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등으로 공급돼 원주민과 청년, 신혼부부, 고령자 등 주거지원계층의 주거 안정에 쓰이도록 한다.

▶조합원 사이에서도 입장은 제각각…조율이 관건= 사업 추진 과정에서 넘어야 할 산이 적지 않다는 지적도 이어진다.

조합 사이에서는 조합원 물량을 제외한 주택의 절반을 공공임대로 공급해야 하는 조건 탓에 수익성이 떨어진다는 불만도 여전하다. 상가 소유자 등을 사업 찬성으로 이끌거나, 추가 분담금이 부담되는 저소득 소유자를 품을 방안도 요구된다. 이 지점에서 갈등이 나타나면 사업 지연·철회도 현실화할 수 있다.

앞서 동대문구 답십리17구역은 분양가상한제를 피할 수 있다는 점을 보고 공공재개발 사업을 신청했으나, 높은 임대주택 비율 요건에 따른 수익성 악화 등을 우려해 신청 철회로 방향을 틀었다.

현재 사업지에 제공할 인센티브 내용을 담은 도시주거환경정비법 개정안은 국회에 계류된 상태다. 법 개정이 진행 중이어서 세부 조건이 확정되지 않았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정비사업에서 관건은 주민 동의를 얻는 것인데 일반 재개발보다 임대주택을 많이 지어야 하는 등 소셜믹스를 둘러싸고 주민 간 의견이 충돌할 것으로 예상된다”면서 “분양가상한제 제외 역시 인센티브 사항이지만 공공이 참여한 아파트의 분양가를 높게 잡는 것도 불가능한 일”이라고 봤다.

정부는 기존 정비구역을 토지거래허가구역으로 지정한다고 했으나, 공공재개발 사업에 따른 투기수요 유입에 대한 우려도 나온다. 노후연립이나 빌라 등에서 투기적인 거래가 생기거나 땅값이 급격히 오를 수 있기 때문이다.

주택공급 효과를 생각하면 민간의 역할이 중요하다는 목소리도 높다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “재개발은 기본적으로 민간사업의 성격을 띠기 때문에 공공이 주도해 성공적으로 이끌려면 제약이 크다”며 “공공이 주도하기보다는 재정지원이나 사업절차 간소화, 개발이익 환수의 탄력적 대응 등을 통해 민간이 잘할 수 있도록 옆에서 지원하는 것이 중요하다”고 강조했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “공공재개발이 정비사업 전체를 대체할 수는 없다”면서 “공공재개발로 늘어나는 순증 물량만 보면 많지 않아 선택지를 하나만 제시할 것이 아니라, 민간사업도 함께 진행할 수 있도록 해야 한다”고 말했다.

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