‘임대차3법 완성’ 전월세신고제 6월 시행…신고는 이렇게[부동산360]

[헤럴드경제=양영경 기자] ‘임대차신고제’(전월세신고제)가 내달 1일부터 본격 시행된다. 이는 임대인이나 임차인이 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내 지방자치단체에 의무적으로 계약 사실을 신고하는 제도다. 지난해 7월 도입된 계약갱신청구권제, 전월세상한제와 함께 ‘임대차3법’의 주요 내용이다.

앞으로는 주택 임대도 매매와 같이 실거래가 정보가 취합되고 투명하게 공개된다. 그동안 세입자가 확정일자를 받을 때 신고하는 내용을 모아 공개했는데, 이는 전체 계약의 30% 수준에 불과했다. 임차인은 공개된 정보를 확인해 정확한 시세를 기반으로 계약을 체결할 수 있고, 임대인은 적정 임대료를 책정해 공실 위험을 줄일 수 있다.

다만, 이런 정보가 표준임대료 도입이나 과세 강화용으로 사용된다면 집주인은 물론 세 부담이 전가된 세입자의 반발이 커질 수 있다. 전월세신고제와 관련된 세부적인 내용을 문답으로 정리했다.

- 신고 대상은 어떻게 되나.

▶ 신고 대상 지역은 수도권과 광역시, 세종시, 도(道)의 시(市) 지역이다. 소액 임대차 계약이 많은 군(郡) 지역은 대상에서 제외됐다. 해당 지역에서 보증금 6000만원을 초과하거나 월세 30만원을 넘는 주택의 임대차 계약은 모두 신고해야 한다. 반전세는 보증금이나 월세 중 하나라도 이 기준을 초과하면 신고 대상이 된다.

신고 기간은 계약일로부터 30일이 이내다. 아직 잔금을 치르지 않았고 이사를 하지 않았더라도 신고는 계약일을 기준으로 30일 내에 먼저 해야 한다.

- 갱신 계약도 신고해야 하나.

▶ 신규·갱신 계약 모두 신고해야 한다. 갱신 계약을 한 경우엔 종전 임대료와 계약갱신청구권 행사 여부도 신고해야 한다. 다만, 계약금액 변동이 없는 갱신 계약은 신고 대상이 아니다.

- 초단기 계약도 신고 대상인가.

▶ 원칙적으로 단기 임대차 계약도 대상지역 및 금액에 해당되면 신고 대상이다. 다만, 국토교통부는 계약의 내용에 따라 판단을 달리하기로 했다. 전입신고된 본 거주지가 따로 있고 출장·여행 등 일시적인 거주가 명백한 임대차 계약은 신고 대상에서 제외하기로 했다.

- 신고 대상인 주택 유형이 따로 있나.

▶ 신고 대상은 임대차 계약을 체결해 주거용으로 사용하는 건물이다. 주거용은 임대차 계약 체결 당시의 실제 용도, 임대차 목적, 전체 건물 및 임대차 목적물의 구조·형태 등을 고려해 판단한다. 따라서 아파트·다세대 등 ‘주택’뿐만 아니라 고시원·기숙사 등 ‘준주택’, 공장·상가 내 주택이나 판잣집 등 ‘비주택’도 신고 대상이 된다.

기숙사는 회사 기숙사만 신고 대상이다. 학교 기숙사는 관계 법령에 따라 학교시설로 분류돼 일반적인 주거용 임대차 계약 형식을 따르지 않고, 대학알리미 등에서 기숙사비가 공시되는 점을 고려해 제외했다.

- 어떤 내용을 신고해야 하나.

▶ 임대인·임차인의 인적사항, 임대 주택의 주소·면적·방 개수, 임대료, 계약기간, 체결일 등 표준임대차계약서에 따른 일반적인 내용이다.

- 신고는 어떤 절차로 이뤄지나.

▶ 우선 계약 당사자인 임대인과 임차인이 ‘임대차 계약 신고서’에 공동으로 서명·날인해야 한다. 이후 이를 관할 주민센터(통합민원창구)에 제출하거나 온라인(부동산거래관리시스템)으로 신고하는 것이 원칙이다.

다만, 신고의 편의를 위해 임대인이나 임차인 중 한 명이 계약 당사자가 공동으로 서명·날인한 계약서를 제출하면 신고한 것으로 간주한다. 공동으로 작성한 계약서가 없다면, 계약자 중 한 명이 계약금 입금내역 등 임대차 계약 내용을 확인할 수 있는 서류와 함께 신고서를 작성해 신고할 수 있다.

한쪽이 계약을 신고하면 다른 상대방에게 그 내용이 문자 메시지로 통보된다. 계약 당사자가 신고하기 어려울 때는 공인중개사 등 위임을 받은 사람이 임대차 계약 신고서의 작성·제출을 대행할 수 있다.

- 확정일자도 동시에 받을 수 있나.

▶ 그렇다. 임대차 신고를 위해 계약서를 제출하면 자동으로 주택임대차보호법에 따른 확정일자가 부여된다. 단, 확정일자가 부여되는 임대차 계약은 신고 대상 계약만 한정된다. 일례로 보증금 5000만원짜리 계약은 신고하더라도 확정일자가 자동 부여되지 않는다. 전월세 신고제 대상이 되는 계약은 계약금 6000만원 혹은 월세 30만원을 초과하는 계약이다.

반대로 확정일자를 받기 위해 전입신고를 하면서 임대차계약서를 제출하면 임대차 신고도 한 것으로 본다. 임대차 계약일과 실제 이사일의 차이가 많이 나서 임대차 신고를 먼저 했다면, 전입신고는 실제 전입할 때 따로 해야 한다. 전입신고는 전입한 날로부터 14일 이내에 해야 한다.

- 신고 기간을 넘기면 어떻게 되나.

▶ 과태료 대상이 된다. 신고 누락에 대한 과태료는 미신고 기간과 계약금액에 비례해 4만~100만원으로 산정한다. 이때 기준이 되는 계약금액을 산정할 때 계약금과 월세가 같이 있는 경우엔 월세의 200배를 계약금과 합산해 산출한다. 임대차 계약을 허위로 신고하면 계약금액 등에 상관없이 100만원의 과태료가 부과된다. 신규 제도 도입에 따른 국민의 적응 기간을 고려해 2022년 5월 31일까지는 과태료를 부과하지 않는다.

- 신고할 때 다른 항목도 보나.

▶ 국토부는 지자체에 갱신 계약의 경우 종전 임대료와 임대료 인상폭을 5% 이내로 한 ‘5% 룰’, 계약갱신청구권 행사 여부 등을 철저히 확인하고 전산에 입력해달라고 요청했다. 임대인이 5% 룰 등을 따르지 않았을 때 행정적인 처분은 할 수 없으나, 정부가 이를 전산망에 입력하면서 임대차3법 이행 여부를 철저히 감시하겠다는 것이다.

- 새로운 제도, 어떤 효과가 예상되나.

▶ 국토부는 크게 세 가지 효과를 기대했다. 소액·단기·갱신 계약 등도 확정일자를 받게 됨으로써 임차인이 보증금을 확실히 지킬 수 있게 된다. 온라인 임대차신고제가 도입돼 굳이 주민센터를 방문하지 않아도 된다. 임차인은 주변의 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 하는 등 합리적인 의사 결정이 가능해지고, 임대인은 적정 임대료 책정을 통해 공실 위험을 줄일 수 있다.

- 수집된 임대차 정보는 언제 공개하나.

▶ 데이터 신뢰도·정합성 등을 검증해 11월께 시범 공개할 예정이다. 정부는 지금까지 세입자가 확정일자를 받을 때 신고하는 내용을 모아 계약금액이나 계약일, 층수 등 기본 정보를 공개하고 있으나 이는 전체 계약의 30% 정도밖에 되지 않는 것으로 추산된다.

앞으로는 계약기간과 신규·갱신 계약 여부, 기존 계약 대비 임대료 증가액 등의 정보를 추가로 확보해 지역별 계약 갱신율, 임대료 증감률 등도 공개할 수 있을 것으로 보인다.

- 확보된 정보가 표준임대료 도입이나 과세 정보로 활용되는 것은 아닌가.

▶ 정부는 그럴 계획이 없다고 선을 그은 상태다. 국토부는 전월세신고제가 임대료 규제를 위해 도입된 제도가 아니며, 표준임대료 등 신규 임대료 규제 도입은 검토한 바 없다는 입장을 내놨다. 국세청 역시 자체 확보한 정보를 통해 임대 소득세를 부과하고 있고 신고된 정보를 과세 자료로 활용할 계획이 없다고 밝혔다. 하지만, 업계에서는 이후 시장 상황 등에 따라 전월세신고제가 규제에 활용될 가능성이 크다는 시각이 많다.

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