재건축부담금 확 줄인다…산정시점 ‘조합설립 인가일’로·면제기준 ‘3000만→1억원’ [부동산360]

[헤럴드경제=양영경 기자] 정부가 재건축 사업의 최대 걸림돌로 여겨져 온 재건축 초과이익환수제(재초환) 부담을 대폭 줄이는 방향으로 제도 개선에 나선다.

초과이익 산정 개시 시점을 ‘추진위원회 승인’에서 ‘조합설립인가’ 시점으로 늦춰 부담금 부과 기간을 단축하는 동시에 면제 기준을 3000만원에서 1억원으로, 누진되는 부과율 구간의 단위도 2000만원에서 7000만원으로 확대한다. 재건축 주택을 장기보유한 1가구 1주택자에 대해서는 보유 기간에 따라 부담금을 추가 감면해주는 방안도 추진한다.

이를 통해 예정 부담금이 통보된 84곳 중 38곳이 면제 대상이 되고, 1억원 이상 부과 예정 단지는 19곳에서 5곳으로 크게 줄어든다.

국토교통부는 29일 이 같은 내용이 담긴 ‘재건축부담금 합리화 방안’을 발표했다. 이는 정부가 지난 8월 발표한 ‘국민주거 안정 실현방안’(8·16 대책)에 담긴 재개발·재건축 사업 정상화 계획의 후속 조치다.

재초환은 사업 기간(추진위 승인~준공시점) 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익(3000만원 초과분)을 10~50%까지 세금으로 환수하는 제도를 말한다. 지난 2006년 제도 도입 이후 시행이 유예됐다가 2018년부터 부담금 예정액 통지가 본격화됐고, 강남권에서는 첫 확정금액 부과를 앞두고 있다.

가구당 적게는 수천만원, 많게는 수억원에 달하는 과도한 부담금이 재건축 지연·보류의 원인이 되고, 도심 내 양질의 주택 공급을 가로막는다는 지적이 제기되자 국토부도 개선 방안을 마련했다.

우선 부담금의 기준이 되는 초과이익 산정 개시 시점을 현행 ‘추진위원회 구성 승인일’에서 ‘조합설립 인가일’로 미뤄 부담금 부과 기간을 단축한다. 재건축 사업의 권리·의무 주체가 조합인 만큼 초과이익도 조합 설립일부터 산정해 부과체계의 합리성을 제고키로 했다.

이와 함께 부담금 면제 기준을 초과이익 3000만원 이하에서 1억원 이하로 상향 조정해 면제 대상을 확대하고, 누진되는 부과율(10~50%) 구간의 단위를 2000만원에서 7000만원으로 대폭 올렸다.

재건축 주택을 장기보유한 1가구 1주택자에 대해서는 보유 기간에 따라 부담금을 추가 감면해주는 방안도 추진한다. 해당 주택을 준공시점부터 역산해 6년 이상 보유한 경우에는 부담금의 10%, 10년 이상은 최대 50%까지 감면해주는 방식이다. 만 60세 이상인 1가구 1주택 고령자에게는 상속·증여·양도 등 해당 주택 처분 시까지 부담금 납부도 유예해줄 방침이다.

이 밖에 재건축 사업을 통해 공공주택 공급이 활성화될 수 있도록 공공임대·공공분양 주택을 공공기관에 매각해 발생한 조합의 수입은 부담금 산정 시 초과이익에서 제외하기로 했다.

국토부는 이번 개선방안을 통해 지난 7월 기준 예정 부담금이 통보된 84개 단지 중 38곳의 부담금이 면제될 것으로 내다봤다. 특히 지방은 32곳 중 21곳이 면제 대상이 돼 부담금 감소 효과가 클 것으로 예상됐다. 또 부담금이 1억원 이상인 단지는 19곳에서 5곳으로 줄어든다. 기존에 예정액 1억원이 통보됐던 단지는 부담금이 3000만원 수준으로 낮아진다. 여기에 1가구 1주택 장기보유자에 대한 최대 50% 감면 혜택을 적용하면 최종 금액은 1500만원이 된다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 방안은 법률 개정사항인 만큼 입법과정에서 국회와 긴밀히 협력해 추진하겠다”고 말했다.