상가 투자해 아파트 받으려고?…목동 이어 광명도 쪼개기 제동 [부동산360]

[헤럴드경제=고은결 기자] 3만여가구 규모 미니 신도시로 재탄생 예정인 광명 철산·하안택지지구와 관련해 지자체가 ‘상가 지분 쪼개기’ 방지에 나섰다. 원활한 재건축 사업을 위해 지구단위계획이 확정되기 전부터 선제적으로 투기 유입을 막겠다는 것이다.

24일 광명시에 따르면 시는 현재 철산·하안택지지구의 공동주택단지 일원(철산 12·13단지, 하안 1~12단지)을 대상으로 개발행위허가 제한지역 지정을 추진 중이다. 이달 중 주민 의견 청취 및 열람공고를 실시한다. 다음 달에는 광명시 도시계획위원회 심의를 거쳐 제한지역 지정, 지형도면 고시를 진행할 예정이다. 시 관계자는 “현재까지 재건축 예정 단지 내 상가에서 입주권을 노린 지분 쪼개기 정황이 있는 것은 아니다”면서도 “민원 등을 고려해 선제적인 차원에서 추진하는 것”이라고 말했다.

시는 올해 안에 철산·하안택지지구의 지구단위계획 마련을 목표로 하고 있다. 향후 지구단위계획 수립 이후 정비구역 지정, 정비계획 수립 시까지는 상당 기간이 소요될 것으로 보인다. 이에 아파트 입주권을 노리고 단지 내 상가 지분을 나누는 상가 지분 쪼개기 우려가 제기되고 있다.

현재 대규모 재건축 단지에서는 상가 쪼개기가 성행, 기존 아파트 소유자와 갈등을 빚고 사업이 지연되는 문제가 잇따르고 있다. 일례로 재건축을 앞둔 양천구 목동 신시가지 단지 내 한 상가는 50개로 호실을 쪼갠 사례가 나오기도 했다. 상가 지분으로 아파트 분양권을 받기 위해 투기 수요가 유입되면 조합원이 늘어나는 만큼 일반 분양 물량이 줄어, 일반 조합원 분담금 부담도 증가한다.

그러나 현행 도시 및 주거환경정비법은 재개발 구역 내 토지, 단독·다가구주택 쪼개기는 권리산정기준일 이후에는 아파트 입주권을 주지 않지만 재건축과 관련된 상가 쪼개기는 별도 규정이 없었다. 이에 국토교통부는 권리산정일 이후 ‘쪼개기’는 분양권을 받지 못한다는 규정에 ‘상가가 분할되는 경우’도 포함시키기 위해 도정법을 개정한다는 방침이다.

상황이 이렇자 지자체들은 개발행위 허가 제한을 통해 대응하고 있다. 다만 이미 상가 쪼개기가 이뤄진 이후인 상황에서 뒷북 대응이란 지적도 많다. 이런 사례들을 고려해 광명시는 서울 양천구·서대문구·강남구·송파구, 경기 성남시·용인시에서 투기수요 유입을 막기 위해 집합건축물 분할을 제한하는 것처럼 적극 행정이 필요하다고 판단했다는 설명이다.

한편 철산·하안택지지구는 1980~1990년대 택지개발사업 통해 대규모 공동주택이 조성돼 있다. 면적은 약 170만㎡로 해당 지구 내에서 철산 12·13단지는 정밀안전진단을 승인받고, 하안 1~12단지는 예비안전진단을 승인받아 정밀안전진단을 추진하고 있다. 앞서 공개한 지구단위계획 초안에 따르면 제2종 일반주거지역인 대상지 용도를 특별계획구역으로 지정해 제3종 일반주거지역으로 올릴 수 있단 내용이 담겼다.

종 상향이 되면 법적 상한 용적률은 기존 250%에서 300%로 늘어나고, 친환경 건물에는 용적률 인센티브를 추가하면 최대 320%까지 받게 된다. 최고 높이는 130m 수준으로 예상된다. 용적률, 최고 높이 등을 적용하면 기존 2만6518가구에서 3만1850가구까지 늘 것으로 추산된다.