[영상] 집 사야 하나요? “당연”…부동산 전문가 “가장 박 터지는 곳은 20억 아래” [헤럴드머니페스타 2026]

[헤럴드경제=서정은 기자] 전월세난이 심화되고 서울 집값 상승세까지 이어지면서 ‘내 집 마련’을 고민하는 이들이 늘고 있다. 세금·대출 규제가 집중된 고가 주택을 피해 중저가 지역으로 매수세가 몰리면서 서울 외곽지역 집값마저 치솟고 있다. 부동산 전문가들은 세 부담이 적은 시가 20억원 이하 주택을 중심으로 실수요자와 상급지에서 이동한 수요가 얽히면서 매수 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 내다봤다.

김인만 김인만부동산경제연구소장과 김제경 투미부동산컨설팅소장은 오는 10월 2~3일 열리는 ‘헤럴드머니페스타 2026’에서 각각 ‘똘똘한 한 채 기준이 바뀐다’와 ‘서울 내 집, 00 알아야 갖는다’를 주제로 강연을 개최한다.

이들은 보유세와 양도소득세를 강화하는 내용의 8·3 세제개편안 이후 세 부담이 적은 주택으로 지속적으로 수요가 이동할 것으로 봤다.

김인만 소장은 “정부 세제개편안에 따르면 35억원 이상 주택은 거주 여부와 관계없이 세부담이 늘어난다”며 “고가주택을 가진 사람들이 세 부담으로 집을 판다고 하면, 결국 강동·동작·광진구 등 인근 한강벨트로 옮겨가면서 일대 매수 경쟁이 더 치열해질 것”이라고 말했다.

김제경 소장 역시 세제개편 이후 전월세시장 불안이 서울 중저가 주택의 매매 수요를 자극할 가능성이 있다고 전망했다. 김제경 소장은 “이젠 서울에서 15억원 이하 주택을 찾기 어렵게 됐다”며 “문제는 이들 조차도 (수요가 몰려) 가격대가 올라오는 것이 현실”이라고 진단했다.

전세 시장에서도 이같은 연쇄이동이 나타날 것으로 예상했다. 김인만 소장은 강남의 전세 수요가 한강벨트로, 한강벨트 수요가 다시 서대문·동대문 등으로 이동하면서 전세 매물 경쟁이 이어질 것으로 봤다. 김 소장은 입주 물량 부족과 정부 공급대책 가시화까지 시차가 맞물리면서 “트리플 초강세 전월세 전쟁이 나타날 것”이라고 전망했다.

상급지에서 이동하는 집주인과 전월세난에 지쳐 매수로 돌아선 세입자, 신혼부부 등이 얽히면서 ‘20억원 이하’ 가격대에 수요가 집중될 것이라는 전망이다. 김인만 소장은 “가장 박 터지는 곳은 20억 아래”라며 이들 수요가 함께 경합하면서 “상당히 어려운 장이 될 것 같다”고 말했다.

무주택자의 내 집 마련 시기를 묻는 질문에도 부동산 전문가들은 대출 등을 최대한 활용해 매수에 나설 것을 조언했다.

김인만 소장은 “집주인들에게 세 부담이 커지고, 실거주 의무가 강화되면서 세입자들은 주거불안에 계속 시달릴 것”이라며 “정부의 공급대책이 실질적인 효과를 내려면 7~8년은 걸리는데, 입주 물량은 계속 부족한데, (집을 사지 않고) 전월세로 그때까지 버틸 수 있을까”라고 반문했다.

청약도 좋은 선택지가 될 수 있지만, 당첨 가능성이 낮다는게 공통된 인식이다.

김제경 소장은 “현실적으로 서울 청약은 가점 70점 이하는 쉽지 않다”며 “재개발·재건축 투자에 청년들이 몰리는 것도 이런 이유”이라고 분석했다. 이어 “분양 자격, 공사비 인상에 따른 분담금 부담, 사업성 등을 봐야하기 때문에 실제 투자까지 복잡하다는 점도 고려해야한다”고 말했다.

김인만 소장 역시 “부모님에게 증여를 받아 내년까지 급매로 나오는 고가아파트를 사는 것도 한 방법”이라며 “청약 조건이 좋거나, 부모님께 물려받을 것이 있지 않다면 내 집 마련을 기다릴 필욘 없다”고 조언했다.

두 사람의 분석은 이번 영상을 통해 확인할 수 있다. 보다 자세한 내용은 오는 10월 2일과 3일 서울 동대문디자인플라자에서 열리는 ‘헤럴드 머니페스타’에서 직접 들어볼 수 있다.

“15억 이하 아파트 오릅니다” 1년 전 족집게 전망, 다시 온다 [헤럴드머니페스타 2026]

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