“분담금 5억이면 감사할 판”…재건축 ‘평균 10억 시대’ 온다 [헤럴드머니페스타 2026]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 3일 서울 중구 동대문디자인플라자(DDP)에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2026’에서 “분담금이 낮아야 6억원, 일반적으로 8억원 수준까지 올랐고 이제 10억원을 넘어서는 조합들이 등장하고 있다”며 이같이 말했다.

국내 대표 도시정비사업 전문가이자 건국대 일반대학원 도시 및 지역계획학 박사인 김 소장은 이날 행사에서 ‘서울 내 집 OO 알아야 갖는다’를 주제로 강연에 나섰다.

김 소장은 치솟는 공사비와 금리, 고강도 규제가 맞물리면서 재개발·재건축 시장의 옥석 가리기가 더욱 어려워졌다고 진단했다. 그는 “평당 공사비 1000만원 돌파는 이제 새로운 소식이 아니며, 한강변 초고층 단지뿐만 아니라 사업시행인가 후 착공 직전에 이른 대부분 현장의 공사비가 1000만원을 넘어서고 있다”며 “물가 상승과 예산 확대 기조 속에서 공사비 전가는 불가피한 현실”이라고 지적했다.

특히 정부의 금융 규제가 정비사업 추진의 걸림돌로 작용하고 있다고 말했다. 김 소장은 “6·27 대책 이후 기본 이주비 대출 한도가 축소되면서 조합들이 시공사 신용공여를 통한 우회 대출로 겨우 자금을 조달하고 있다”며 “기본 이주비 대출보다 금리가 2~3%포인트 높다 보니, 이주부터 철거·시공까지 5~6년이 걸리는 동안 조합원 1인당 발생하는 추가 금융비용만 수천만원에서 억 단위에 달한다”고 짚었다.

그러면서 “재개발·재건축 규제는 강화되기만 하고 있다”며 “영끌 공급 이야기가 나오지만 서울에 필요한 것은 단순히 집의 숫자를 채우는 비아파트 공급이 아니라 실수요자가 원하는 양질의 아파트인 ‘유효공급’이며, 정비사업을 배제하고는 수도권 주거 문제를 해결할 수 없다”고 덧붙였다.

김 소장은 고공행진하는 공사비와 규제 강화로 사업성 확보가 한층 까다로워진 상황 속 정비사업 구역의 실제 추진 가능성을 판별하기 위한 핵심 기준으로 ▷사업성 ▷입지 ▷분담금 납부능력 세 가지를 제시했다.

사업성을 가리기 위한 핵심 요인인 용적률과 관련해서 인센티브 및 종상향에 대한 착시를 경계해야 한다고 강조했다. 그는 “용적률은 공짜가 아니다”며 “도시계획상 종상향이 되면 기부채납으로 땅의 20%를 내놓아야 하기 때문에 실질 연면적 증가폭은 생각보다 적다”고 했다.

세대별 대지지분을 살펴보는 게 중요하다는 게 김 소장의 설명이다. 김 소장은 “전용면적 84㎡(약 34평형) 기준 평균 대지지분이 12.5평(약 41㎡)인데, 현재 대지지분이 12평 미만이라면 남는 땅이 없어 사실상 1대 1 재건축을 해야 한다”며 “강북권이나 수도권 외곽의 용적률 250% 초과 구축 단지 중 대지지분이 8~10평에 불과한 곳들은 향후 분담금만 10억원, 12억원에 달할 수 있다”고 경고했다.

이어 “생각보다 서울에선 재건축 사업성이 나오는 현장이 잘 없다”며 “일반분양 총수입, 조합원분양 총수입으로 공사비 총액을 상쇄할 수 있어야 하고, 수입이 공사비 수준이 안 된다면 그 부분은 조합원들이 매꿔야 된다”고 말했다.

마지막으로 그는 완공 후 형성될 시세와 분담금 납부여력을 냉정하게 따져봐야 한다고 조언했다. 김 소장은 “분담금이 10억원이 나왔을 때 이를 감당할 수 있는 납부능력이 없거나, 완공 후 아파트 시세가 분담금을 뒷받침해 주지 못하는 지역은 사업 자체가 멈춰 설 수밖에 없다”며 “’언젠가 신축이 되겠지’라는 막연한 기대감으로 접근하기보다 대지지분과 입지, 조합의 사업 추진 여력을 철저히 검증하는 선별적 접근이 필수적”이라고 강조했다.

한편 이날 김 소장의 강연장에는 청년층부터 노년층까지 100여 명의 청중이 몰렸다. 준비된 좌석이 부족해 10여 명의 참석자가 세미나장 뒤편에 서서 강연을 들었다. 청중들은 강연 내내 핵심 수치를 수첩에 적거나 발표 자료를 사진 촬영하기도 했다. 강연 종료 후에도 질의응답을 위해 줄을 지었다.

올해로 제3회를 맞이한 ‘헤럴드머니페스타’는 ‘머니 리밸런싱:다시 맞추는 자산의 무게’라는 주제로 2~3일 이틀간 진행됐다. 주식과 상장지수펀드(ETF), 부동산, 금, 가상자산부터 자산관리와 절세·승계까지 자산 전반을 아우르며 급변한 투자환경에서 돈의 흐름 및 포트폴리오를 다시 점검할 수 있는 강연이 이뤄졌다.

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