“이주대란 우려에 정비사업 늦춘다고?”…전문가들 “광역 대책이 중요” [부동산360]

‘정비사업 이주대책, 무엇이 문제인가?’ 세미나

“주택 정책은 그물망처럼 복잡하고 동태적”

3기 신도시 광역적 이주 완충지대 등 제안

13일 서울 중구 서울갤러리에서 ‘정비사업 이주대책, 무엇이 문제인가?’ 라운드테이블이 진행됐다. 윤승현 기자

[헤럴드경제=윤승현·신혜원 기자] 서울시가 재개발·재건축 등 정비사업을 통한 주택 공급 확대에 속도를 내는 가운데, 대규모 이주 수요 대응을 위해서는 수도권 전체를 아우르는 광역적 이주 대책이 필요하다는 제언이 나왔다. 단기 멸실을 우려해 정비사업 속도를 늦추기보다 면밀한 분석과 충격 분산이 필요하다는 설명이다.

13일 서울 중구 서울갤러리 워크숍룸에서 열린 ‘정비사업 이주대책, 무엇이 문제인가?’ 라운드테이블에서는 정비사업에 따른 주택 멸실과 이주 수요가 부동산 시장에 미치는 영향과 정책적 대응 방안이 논의됐다.

이날 좌장을 맡은 김지엽 한국도시부동산학회 회장은 “서울시가 2031년까지 31만가구 착공 목표를 세우고 있는데, 반대 논리 중 하나가 이주 수요로 인해 집값이 폭등하고 전월세난이 심화할 것이라는 주장”이라며 “주택 정책은 그물망처럼 여러 요소가 엮여 있고 동태적으로 움직인다”고 말했다.

첫 발표자로 나선 박동하 건국대학교 부동산학과 교수는 정비사업으로 발생하는 이주 수요를 서울 전체 주택 멸실 물량만으로 판단하는 게 부적절하다고 지적했다. 그러면서 부분시장 개념을 반영하고 서울 밖 이동에 대한 부정적 프레임을 타파해야 한다고 제안했다.

박 교수는 “신통기획2.0 물량도 지역 상황과 주민들의 움직임에 따라 서울 전역에 다양하게 나타나고 있다”며 “멸실되는 주택 숫자만으로 접근하면 문제를 지나치게 심각하게 볼 수 있다”고 언급했다. 이어 “이주 수요를 담을 수 있는 맷집을 서울 내 임대차 시장을 넘어 수도권까지 확장해서 봐야 한다”고 덧붙였다.

오세훈 서울시장이 서울 용산구 청파동을 찾아 서계·청파동 정비사업 현장을 살펴보고 있다. 임세준 기자

정비사업 이주가 임대가격에 미치는 단기적 영향은 체계적 정책 추진으로 해소할 수 있다는 주장도 나왔다. 김정섭 울산과학기술원(UNIST) 도시미래전략 연구센터 교수는 국내 선행 연구를 분석한 결과 이주·철거에 따른 주택 재고 감소와 임차 수요 증가가 단기적으로 인근 지역 임대가격을 끌어올릴 수 있다고 설명했다.

김 교수는 “기존 연구에서는 이주가 본격화되기 1~2개월 전에 임대가격 상승이 집중되고, 이후에는 안정되는 패턴이 나타났다”며 “이주·철거에 따른 임대가격 상승은 단기적으로 발생하는 만큼, 어느 지역에 이주 수요가 집중되는지 체계적으로 관리하고 모니터링할 필요가 있다”고 했다. 그러면서 “부정적인 영향을 최소화하고 공급 확대 효과를 높이기 위해 증거에 기반한 체계적인 정책 추진이 필요하다”고 강조했다.

정재훈 단국대학교 도시계획·부동산학부 교수는 정비사업의 속도를 늦추는 방식이 오히려 주거 불안을 장기화할 수 있다고 비판했다. 정 교수는 이날 발표에 앞서 본지가 보도한 서울 강동구 올림픽파크포레온 전세 시장 사례를 언급하며 “현재 매매와 전월세의 트리플 강세가 사람들이 인식하는 것 이상으로 심각하다”고 짚었다.

그러면서 속도조절론이 주거불안 장기화·비용 증가 및 동력 상실·슬럼화 등을 야기할 수 있다고 설명하며 “정비사업을 어떻게 늦출까가 아니라 어떻게 빨리 공급할까로 정책 목표가 바뀌어야 한다”고 했다.

구체적 대안으로는 3기 신도시를 활용한 광역적 이주 완충지대 조성을 제안했다. 정 교수는 3기 신도시의 계획 용적률을 300% 수준으로 높일 경우 기존 계획보다 약 6만4000가구를 추가 공급할 수 있다고 추산했다. 그러면서 “서울의 이주 수요를 서울 안에서만 해결하려 해선 안 된다”며 “수도권 전체를 아우르는 광역적 완충지대를 만들고, 추가 공급 물량 일부를 정비사업 이주민을 위한 임대주택으로 활용할 수 있다”고 말했다.

‘정비사업 이주대책, 무엇이 문제인가?’ 라운드테이블 포스터. 윤승현 기자

마지막 발표자로 나선 김준형 명지대학교 부동산학과 교수는 현행 정비사업 이주대책의 법적 한계를 지적했다. 김 교수는 “현재 이주대책은 토지보상법과 도시정비법에 근거해 마련되고 이주대책 수립과 시행의 주체는 기본적으로 사업시행자인 조합”이라며 “서울시의 역할은 주로 정비사업 시기 조정으로 한정돼 있다”고 설명했다.

노후계획도시정비특별법에 도입된 ‘연간 정비 허용 물량’에 대해서도 우려를 표했다. 김 교수는 “주변 주택 공급량을 기준으로 정비사업 인허가 물량을 제한하는 방식은 일견 합리적으로 보이지만, 향후 공급 물량과 실제 이주 범위를 정확히 예측하기 어렵다”며 “개별 정비사업 현장에서 주민들이 얼마나 주거 불안에 노출돼 있는지 확인하고, 이들에게 직접적인 지원 수단을 제공하는 것이 우선”이라고 덧붙였다.