서울에서 집을 사기도, 빌리기도 갈수록 어려워지고 있다. 한국부동산원에 따르면 10월 둘째 주(12일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.16%, 전세가격은 0.18% 올랐다. 매매가격은 88주 연속 상승했다. 9월 서울 아파트 월세가격도 한 달 새 0.93% 뛰었다. 집값을 잡겠다는 규제 일변도 정책이 이어지는 동안 서민들은 주거비 부담에 허리가 휘고 있다.

전·월세 시장의 상황은 더 심각하다. 서울 아파트 전셋값은 올해 누적 8.21% 올라 매매가격 상승률인 8.32%에 육박했다. 서울 아파트 월세가격지수는 현 정부 출범 이후 14개월 동안 9.72% 상승해 직전 10년간 누적 상승률인 7.28%를 웃돌았다. 올해 1~8월 전·월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 52.3%로 절반을 넘었다. 강북·노원·관악에서도 전용면적 84㎡ 아파트 월세가 300만원을 넘는 거래가 나왔다. 주거비가 소득을 잠식하면 자산 형성도, 소비도 어려워진다. 청년과 신혼부부에게 결혼과 출산, 내 집 마련은 더 먼 얘기가 된다.

정부는 지난해 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역의 토지거래허가구역을 확대하고 실거주 의무를 부과했다. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 막아 투기 수요를 억제하겠다는 취지였다. 이 영향으로 전세 시장 물량이 줄고 가격이 가파르게 오르면서, 치솟는 전셋값을 감당하지 못한 실수요자들이 대출을 무리하게 끌어와서라도 집을 사는 쪽으로 내몰렸다. 매수 수요가 상대적으로 집값이 낮은 비강남권과 서울 외곽으로 몰리면서 이들 지역의 집값까지 급등했다. 전셋집을 구하지 못한 세입자들은 월세로 옮겨가 월세 부담도 커졌다. 수요 억제를 앞세운 규제가 전세난을 심화시키고, 매매·전·월세 가격을 함께 밀어 올리는 악순환을 낳은 것이다.

갭투자를 줄이는 효과가 있었더라도 ‘트리플 상승’이 1년이 지났는데도 계속 이어지는 상황은 정상이 아니다. 정부는 정책 효과가 나타나기까지 시간이 걸린다고 할 수는 있다. 이런 상황에서 주택 공급을 책임지는 이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장은 최근 국정감사에 나와 집값 급락 가능성을 거론하며 지금 당장 집을 사지 않아도 된다는 취지로 말하기도 했다. 공급 확대와 금리 상승을 고려한 전망일 수는 있지만 시장의 현실과 서민의 답답함과는 거리가 멀다.

정부는 규제 시행 전후의 전·월세 신규 매물과 거래량, 실거주 전환 규모를 파악해 효과와 부작용을 따져볼 필요가 있다. 실거주 의무가 임대 공급을 불필요하게 제약한다면 적용 방식과 예외를 손볼 필요가 있다. 3,4년 후 공급이 늘어날 시점까지 공백을 채우고 서민 고통을 줄여줄 실효적 대책 마련에 속도를 내야 한다.