은마 ‘4.6억’ 날벼락, 잠실5도 대기…강남 ‘재초환 긴장’[부동산360]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 서울 송파구 잠실주공5단지가 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 예정액 통지를 앞두고 한국부동산원의 검증·보완 절차를 진행 중인 것으로 확인됐다. 강남구 대치동 은마아파트에 조합원 1인당 평균 4억6000만원대의 부담금 예정액이 통지되고, 서초구 반포현대도 실제 부과 절차에 들어가면서 서울 주요 재건축 단지에 긴장감이 커지고 있다.

8일 송파구청 등에 따르면 지난 7월 사업시행계획인가를 받은 잠실주공5단지는 현재 한국부동산원의 재초환 부담금 예정액 검증·보완 절차를 진행하고 있다.

재초환은 재건축으로 발생한 이익에서 정상적인 주택가격 상승분과 공사비 등 개발비용을 제외한 초과이익 일부를 환수하는 제도다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만원을 넘으면 구간에 따라 10~50%의 누진 부과율이 적용된다. 1세대 1주택 장기보유자는 보유기간에 따라 최대 70%까지 부담금을 감경받을 수 있다.

송파구청 관계자는 “현재 잠실주공5단지의 재초환 부담금 산정을 위해 한국부동산원의 검증·보완을 받고 있다”며 “검증이 끝나는 대로 조합에 부담금 예정액을 통지할 예정”이라고 말했다. 구체적인 부담금 규모와 통지 시점은 아직 확정되지 않았다.

잠실주공5단지는 현재 3930가구를 최고 65층, 6411가구 규모로 재건축하는 사업을 추진하고 있다. 은마아파트에 이어 강남권 대표 대규모 재건축 단지에서도 부담금 예정액 통지가 가시화하면서 다른 재건축 사업장으로 관심이 확산하는 모습이다.

앞서 은마아파트 재건축조합은 최근 강남구청으로부터 조합원 1인당 평균 4억6334만원의 재초환 부담금 예정액을 통지받았다. 단지 전체 부담금은 약 2조44억원에 달한다. 다만 이번에 통지된 금액은 최종 부담금이 아니며, 실제 납부액은 준공 이후 주택가격과 사업비 등을 반영해 확정된다.

한편 서울시가 조은희 국민의힘 의원실에 제출한 자료에 따르면 지난 8월 기준 서울에서 재초환 부담금 부과가 예상되는 단지는 46곳으로 집계됐다. 당시 예상 부담금 총액은 2조1690억원으로, 이 가운데 25곳이 강남·서초·송파 등 강남3구에 집중됐다.

단지별로는 서초구 반포주공1단지 3주구를 재건축한 래미안트리니원의 예상 부담금이 총 5149억원으로 가장 많았다. 이어 용산구 이촌동 한강맨션은 총 4722억원, 영등포구 신길10구역은 1435억원으로 집계됐다. 1인당 평균 부담금은 각각 약 6억8000만원과 2억6000만원으로 추산됐다. 정비업계에서는 래미안트리니원의 재초환 부담금이 최종적으로 가구당 최대 7억원에 달할 수 있다는 전망도 나온다.

이미 준공을 마친 단지에서는 실제 부과 절차가 가시화하고 있다. 서초구는 오는 9일 반포현대 재건축조합에 부담금을 사전통지할 예정이다. 2021년 준공된 이 단지의 조합원 1인당 평균 부담금은 2억2000만원대로 예상된다.

서초구는 다음 주 국토교통부와 면담을 갖고 재초환 폐지를 재차 촉구할 계획이다. 서초구청 관계자는 “국토부와 면담에서 기존 재초환 폐지 촉구와 함께 주민 탄원서를 추가로 제출할 예정”이라며 “이와 별개로 반포현대에 대한 사전통지는 예정대로 진행하고, 부담금 총액도 그때 통지할 것”이라고 말했다.

반면 래미안트리니원과 같은 반포주공1단지에서 재건축을 추진한 1·2·4주구는 재초환 적용 대상에서 제외됐다. 현재 ‘디에이치 반포124’로 재건축 중인 1·2·4주구는 재초환 시행 유예 종료 직전인 2017년 12월 27일 관리처분계획인가를 신청해 부담금 부과를 피했다. 당시 2017년 말까지 관리처분계획인가를 신청한 재건축 단지는 재초환 적용을 면제받을 수 있도록 한 경과규정에 따른 것이다.

디에이치 반포124는 이달 27일 입주자모집공고를 내고 다음 달 8일 1순위 청약을 진행할 예정이다. 전체 5007가구 중 일반분양 물량은 1801가구다. 분양가상한제가 적용되는 이 단지의 분양가는 3.3㎡당 9000만~1억원 수준으로 예상된다. 전용면적 84㎡의 분양가는 약 30억~34억원에 달할 전망이다.

반포동 A공인중개사무소 관계자는 “최근 매수자들이 전반적으로 관망하는 분위기”라며 “인근 디에이치 반포124 분양이 마무리되기를 기다리는 수요가 많은 상황에서 재초환 부담까지 불확실성을 더하고 있다”고 말했다.

정비업계에서는 공사비와 금융비용 상승으로 재건축 사업성이 악화하는 상황에서 재초환 부담까지 더해질 경우 사업 추진에 차질이 생길 수 있다고 우려한다. 주택 취득·보유·양도 단계에서 각종 세금을 부담하는 만큼 미실현 개발이익에 대한 추가 부담이 과도하다는 지적도 나온다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재건축 추가분담금이 10억원에 달하는 시대가 올 수 있다는 전망까지 나오는 상황에서 재초환 부담마저 현실화하면 재건축 추진에 회의적인 단지가 늘어날 수 있다”며 “정부가 민간 정비사업 활성화를 강조하는 데 그치지 않으려면 재초환 제도 폐지를 통해 정책 의지를 보여줄 필요가 있다”고 말했다.

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https://biz.heraldcorp.com/article/10928591

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