주차장 넓은 나인원한남, 취득세 12억 더?…고급주택 중과 문턱 바뀌나 [부동산360]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 정부가 고급주택 취득세 중과 기준을 강화하면서 서울 용산구 한남동 나인원한남 341가구 전체가 새롭게 중과 대상에 포함될 가능성이 제기된다. 주차장 등 공용면적을 과세 기준에 반영하기로 하면서 가장 작은 평형까지 중과 대상에 들어갈 수 있기 때문이다. 단지 내 가장 작은 206㎡(이하 전용면적)도 새 기준에 따라 중과되면 취득세 등 세 부담이 기존 약 5억원에서 17억6000만원으로 12억6000만원가량 늘어나는 것으로 계산됐다.

13일 부동산업계에 따르면 행정안전부는 지난 5일 이 같은 내용의 지방세법 시행령·시행규칙 개정안을 입법예고했다. 내년 1월 1일부터 고급 공동주택의 주차장 등 공용면적에 대한 인정 기준을 강화하는 것이 골자다.

현행법상 수도권 공동주택은 전용면적이 245㎡를 초과하면 고급주택 취득세 중과 대상이 된다. 복층형은 274㎡가 기준이다. 그동안 일부 초고가 주택은 전용면적을 이 기준에 근소하게 못 미치도록 설계하고 주차장 등 공용면적을 넓히는 방식으로 중과를 피해 왔다.

정부는 이를 막기 위해 공용면적 가운데 전용면적의 100%와 법정 필수시설 면적 등을 초과하는 부분을 중과 판정 면적에 합산하기로 했다. 특히 주차장의 경우 주차대수와 관계없이 세대당 25㎡(약 7.6평)만 필수 공용면적으로 인정하도록 했다.

이번 개정으로 과세 범위가 당초 예상보다 넓어지게 됐다. 기존 중과 기준에 근접한 펜트하우스 세대 등 뿐 아니라 전용면적이 상대적으로 작은 주택도 주차장 등 공용면적이 넓으면 중과 대상에 포함될 수 있기 때문이다. 특히 주차 공간이 넉넉하게 설계된 초고가 공동주택일수록 영향을 받을 가능성이 크다.

실제 나인원한남 206㎡ 세대의 집합건축물대장에 따르면 전체 공용면적은 340.8㎡에 달했다. 이 가운데 지하주차장 면적만 252㎡(약 76.4평)로, 개정안에서 정한 주차장 인정 면적의 10배가 넘었다. 해당 세대는 기존 기준으로는 중과 대상이 아니지만, 새로운 산정 방식에서는 기타 필수시설 인정 면적에 따라 중과 대상에 포함될 수 있다.

같은 단지의 273㎡ 복층형 세대 역시 주차장 공용면적이 334㎡(약 101.2평)에 달했다. 전체 공용면적은 455㎡로, 주차장 이외의 공용면적을 모두 추가 인정하더라도 새로운 중과 면적 기준을 초과하는 것으로 계산됐다.

나인원한남은 전체 341가구 가운데 가장 작은 206㎡형이 174가구로 절반 이상을 차지한다. 기존에는 전용 244㎡·273㎡(복층)형 등이 주로 중과 논란의 대상이었지만, 이번 개정으로 최소형까지 과세 범위에 들어갈 가능성이 생긴 셈이다.

반면 나인원한남과 같은 용산구 한남동에 위치한 한남더힐은 상황이 다르다. 243㎡형의 경우 기존 중과 기준인 245㎡에 불과 2㎡가량 못 미치지만, 주차장을 포함한 전체 공용면적이 전용면적보다 작아 개정안에서도 중과 대상에서 제외될 것으로 분석됐다. 실제 한남더힐 106동의 243㎡ 세대는 주차장 공용면적이 132㎡, 전체 공용면적이 236㎡로 확인됐다. 나인원한남보다 전용면적은 넓지만 공용면적이 작아 과세 여부가 달라지는 것이다.

성동구 아크로서울포레스트의 복층형 펜트하우스는 새 기준의 영향을 받을 수 있다. 273㎡ 세대는 기존 복층형 중과 기준인 274㎡에 미달하지만, 전체 공용면적은 303㎡로 전용면적을 웃돈다. 주차장 공용면적만 167㎡에 달해 새 산정 방식에서는 중과 대상에 포함될 여지가 있다. 다만 이 세대는 관리사무소 등 기타 필수시설 면적을 얼마나 인정받느냐에 따라 중과 대상에서 제외될 수도 있다. 같은 초고가 주택이라도 전용면적뿐 아니라 주차장과 공용시설의 설계에 따라 취득세 부담이 크게 달라질 수 있게 된 것이다.

앞서 서울시는 2023년 나인원한남의 지하주차장과 창고 등을 사실상 전용공간으로 판단해 167가구에 약 2000억원 규모의 취득세 중과를 추진한 바 있다. 그러나 조세심판원은 2024년 말 공부상 공용면적으로 기재된 공간을 주거전용면적으로 볼 수 없다는 취지로 과세 처분을 취소했다. 청담동 PH129에서도 유사한 과세 분쟁이 발생했다. 이번 개정은 당시 논란이 됐던 공용면적의 인정 범위를 법령으로 구체화하는 조치다.

고급주택에 해당하면 취득세와 지방교육세·농어촌특별세를 합친 세율은 일반주택 3.5%에서 12.3%로 높아진다. 나인원한남 206㎡의 최근 거래가격인 143억원을 적용하면 세 부담이 5억50만원에서 17억5890만원으로 늘어나는 셈이다. 273㎡ 복층형을 263억원에 취득한다고 가정하면 세 부담은 약 9억2000만원에서 32억3000만원으로 23억원 이상 증가한다.

개정안은 현재 입법예고 단계로 다음 달 15일까지 의견을 수렴할 예정이다. 실제 과세 여부는 최종 법령과 필수 공용면적 인정 기준 등에 따라 달라질 수 있다. 기존에는 중과 대상이 아니었던 주택들이 새 기준에 따라 과세 대상에 편입될 경우 거래 과정에서 매수자의 세금 부담이 주요 변수로 작용할 전망이다.

박정훈 신한은행 프리미어 패스파인더 위원은 “주차대수가 많아 주차장 공용면적이 넓은 공동주택은 실제 전용면적이 과세 기준보다 작더라도 고급주택으로 판정받아 취득세 부담이 높아질 가능성이 있다”고 말했다.

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https://biz.heraldcorp.com/article/10935838

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