부동산 '공시가격 현실화' 정책 배경과 쟁점은? [부동산360]

[헤럴드경제=민상식 기자] 정부가 현재 50~70% 수준인 부동산 공시가격 ‘현실화율(시세 대비 공시가격 비율)’을 오는 2030년까지 90%까지 상향하는 방안을 추진하면서 후폭풍이 거세다.

서민들의 세(稅) 부담이 커질 것이란 우려와 함께 아예 공시가 산정 기준을 신뢰할 수 없다는 불만 섞인 목소리도 나온다.

정부·여당은 민심을 다독이는 차원에서 재산세 인하를 검토 중이지만 세부기준을 놓고 절충점을 찾지 못하고 있다.

“낮은 현실화율, 부동산 자산 가치 반영 미흡…형평성 저해”

국토연구원은 지난 27일 '부동산 공시가격 현실화 계획안'을 발표하고 공시가격 현실화율 목표를 80%, 90%, 100% 등 3가지로 제시했다. 현실화율은 90%가 유력한 것으로 알려졌다.

연구원 계획안에 따르면 공동주택의 경우 시세 15억원 이상 아파트의 현실화율은 올해 75.3%에서 2022년 81.2%, 2023년 84.1%, 2024년 87.1%로 올린 뒤 2025년 90.0%가 된다.

올해 공시가격이 21억7500만원, 현재 실거래가격이 30억원인 반포동 아크로리버파크 전용 84.9㎡를 보유한 1주택자의 경우 2025년 부담해야 하는 보유세(재산세+종부세 등)는 3933만원으로 4000만원에 육박한다. 이는 올해 보유세 1326만원의 3배에 달하는 규모다.

정부가 현실화율 제고에 나선 배경에는 공시가격이 각종 부동산 세금과 부담금의 기준이 됨에도 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 못하고 있다는 문제의식이 있다.

국토연구원은 "낮은 현실화로 부동산 자산 가치 반영이 미흡하고 유형·가격대별 현실화 격차가 벌어져 형평성이 저해된다는 지적이 있어왔다"며 "부동산 공시가격은 보유세와 부담금, 복지수급 등 각종 조세와 복지의 기준이 되는 만큼 합리적인 가치가 반영돼야 한다"고 밝혔다.

2018년만 해도 공시가격 현실화율은 고가 부동산이 저가보다 훨씬 낮았다. 그러나 작년과 올해 정부가 9억원 이상 고가 부동산 위주로 급격히 공시가격을 끌어올리면서 상황이 역전됐다.

앞으로 10년 이상 장기 계획으로 공시가격 현실화율 제고 방안을 추진하려면 상대적으로 현실화율이 낮은 저가 부동산의 공시가격이 더 많이 올라가야 한다.

연구원 계획안에 따르면 시세 9억원 미만 공동주택의 현실화율은 올해 68.1%이며 내년부터 3년 동안 68.7%→69.4%→70.0%로 1%포인트 미만으로 소폭 변동한 뒤 2024년 72.9%, 2025년 75.7% 등으로 연 3%포인트대로 올려 2030년 90.0%에 도달하도록 한다.

세 부담, 임대료에 전가 우려…“집값 하락기엔 역전현상”

전문가들은 모든 부동산의 현실화율 목표치 90%를 달성하면 서민들의 세부담이 크게 늘어나, 세금 부담이 임대료에 전가될 것이라고 우려한다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “현실화율을 급격히 높여 보유세 부담이 늘어나면 세입자에게 그 부담을 전가할 가능성이 크다”면서 “급격한 인상 예고가 시장에 주는 충격이 클 것이기 때문에 시장 상황을 보면서 서서히 올려야 할 필요가 있다”고 주문했다.

향후 시장이 하락기로 접어들면 시세와 공시가격의 '역전 현상'이 벌어질 가능성도 높다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “현재는 가격 하락을 바로 공시가에 반영하는 게 불가능한 시스템”이라면서 “향후 하락기에 접어들었을 때 가격 변동을 최대한 신속하게 공시가격으로 반영해야 납세자들의 신뢰를 얻을 수 있을 것”이라고 밝혔다.

공시가격의 들쭉날쭉한 산정 기준에 대해서도 개편이 필요하다는 의견이 많다. 부동산 공시가격은 소유주들의 재산세나 종합부동산세 등의 보유세뿐 아니라, 건강보험료 등 각종 공공 부담금의 산정 기준으로 활용돼 국민의 재산권에 큰 영향을 끼친다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “공시가격의 정확성이나 신뢰성, 객관성을 확보하기 위해 산정기준과 검증체계 등 공시가격 시스템 전반의 공개가 필요하다”고 지적했다.

9억 vs 6억…재산세 완화 기준 두고 당정 이견차

정부와 여당은 재산세 완화 방안을 곧 발표할 방침이다. 당초 지난 29일로 예정됐지만 세부기준을 놓고 입장차를 좁히지 못하고 연기됐다.

민주당은 세 부담 가중에 따른 민심 악화, 공시가격 현실화 등을 고려해 '공시가격 9억원 주택'까지 재산세율을 인하하자는 입장이지만, 정부는 '6억원 기준'을 고수하는 것으로 알려졌다.

일각에서는 재산세 감면이 정책 효과를 왜곡시킬 수 있다는 우려도 나온다. 정부가 중저가 1주택자의 재산세를 완하해줄 경우 오히려 중저가 주택에 대한 구매 욕구를 부추길 수 있다는 지적이다.

mss@heraldcorp.com

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