‘흥행’ 공공재개발 vs ‘저조’ 공공재건축 극심한 온도차 왜?[부동산360]

[헤럴드경제=양대근 기자] 정부가 서울 도심권 주택공급 활성화 대책으로 제시한 공공재건축과 공공재개발의 희비가 극명하게 갈리고 있다. 공공재개발은 신청 대상에서 제외됐던 도시재생구역까지 공모에 나서며 참여 열기가 뜨거웠던 반면, 공공재건축은 기존 사전컨설팅을 받았던 주요 대단지가 발을 빼는 등 사실상 ‘앙꼬 없는 찐빵’이 될 처지에 놓였다.

5일 서울지역 각 구청과 정비업계에 따르면 전날 오후 마감된 공공재개발 시범사업지 공모에 60여곳이 신청한 것으로 확인됐다. 다만 창신동과 숭인1동, 가리봉동 등 현재 도시재생이 진행되고 있는 구역에서 신청서를 낸 곳도 있어, 최종 집계에서는 숫자가 조정될 가능성도 크다. 　

공모에 앞서 국토교통부와 서울시 측은 ▷예산의 중복집행 금지 ▷정책 일관성 유지 ▷도시재생 지지 여론 ▷정책효과 등을 이유로 도시재생지역의 공공재개발 참여 배제 방침을 밝힌 바 있다.

공공재개발은 한국토지주택공사(LH공사)와 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공이 재개발 사업에 직접 참여해 도심 내 주택공급을 촉진하는 방식을 말한다. 용적률 상향과 사업기간 단축 등 인센티브를 주는 대신 일반 분양 물량의 절반 이상을 임대주택으로 제공해야 한다.

업계에서는 기부채납 비율이 높은 편임에도 공공재개발이 흥행할 수 있었던 비결로 ‘주거 여건 개선’에 대한 주민들의 높은 열망을 우선 꼽는다.

실제로 재건축 단지와 비교해 그동안 각종 정비사업에서 소외됐던 지역들이 이번에 적극적으로 공모에 나섰다. 이번에 공공재개발 공모에 신청한 신월7동의 한 주민은 “현재 반지하 1000여 가구를 비롯해 많은 주민들이 열악한 환경에서 생활하고 있고, (공공재개발을 통해) 차익을 볼 생각은 전혀 없다”면서 “이번 공모를 주거 여건 개선의 처음이자 마지막 기회로 여기고 있다”고 설명했다.

여기에 분양가상한제 적용에서 제외되고, 상대적으로 ‘소셜 믹스’에 대한 거부감이 낮은 것도 경쟁률이 높았던 주요 이유 중 하나로 꼽힌다.

국토부와 서울시는 각 구청에서 넘어온 자료 취합 이후 선정위원회를 거쳐 최종 시범사업지를 선정할 계획이다. 기존 사업지는 오는 12월, 신규 사업지는 내년 3월에 확정한다.

반면 공공재건축은 당사자들의 관심도가 계속 떨어지고 있어 공공재개발과 대조적인 모습이다. 분양가 상한제를 그대로 적용받아야 하는데다, 내부적으로도 공공의 정비사업 개입에 대한 반대 목소리가 높다.

이헌승 국민의힘 의원에 따르면 당초 공공재건축의 사전컨설팅을 신청한 곳은 총 15곳, 1만3943가구에 달했다. 하지만 이 가운데 가장 규모가 큰 은마아파트(4424가구)와 잠실주공5단지(3930가구)가 사실상 공공재건축 철회를 선언한 데 이어, 세번째 규모인 청량리동 미주아파트(1089가구)도 불참이 유력해진 상황이다. 현재 상황에서 특별한 변화가 없을 경우, 향후 선도사업장에 선정되는 단지는 500가구 규모의 소규모 단지 중심으로 총 4000가구 수준에 그칠 것으로 관측된다.

정부는 당초 8·4 공급대책 발표 등을 통해 공공재개발에서 2만호, 공공재건축은 5만호를 추가로 공급하겠다는 계획을 밝힌 바 있다. 하지만 흥행 부진이 이어지면서 기존의 공급계획 달성에도 빨간불이 켜졌다는 지적이 나온다.

이와 관련 당정에서는 공공재건축의 기부채납 용적률을 최소화하고 공사비를 표준형건축비 대신 기본형건축비를 적용하는 등 추가 인센티브를 확대하는 방안을 논의 중이다.

정비업계 관계자는 “주요 재건축 단지의 경우 공공 개입에 대해 거부감을 느끼는 조합원들이 상당수”라면서 “여기에 재건축초과이익환수제 등 강력한 기존 규제를 극복할 수 있는 이득이 없는 이상 흥행 가능성은 낮은 편”이라고 지적했다.

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