역시 ‘갓물주’…5.5년 보유하고 시세차익 20억 거뒀다 [부동산360]

[헤럴드경제=김은희 기자] 서울의 빌딩 투자자들이 업무·상업용 건물을 평균 5년6개월 보유한 뒤 되팔아 약 20억원의 시세차익을 거둔 것으로 나타났다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 임대수익률이 고전을 면치 못하는 상황에서 매각 차익만으로도 상당한 수익을 얻은 셈이다.

주택시장에 대한 정부의 고강도 규제로 자산가들이 빌딩시장으로 눈을 돌리고 있는 가운데 경기불황과 무관하게 시세차익을 기대하는 투자금 유입이 이어질 것으로 보인다. 빌딩시장은 수년 전부터 임대수익보다 시세차익에 중점을 두는 투자방향으로 재편되고 있다.

25.5억→178억…수익률 600% 사례도

26일 국토교통부 실거래가시스템 자료를 바탕으로 지난해 서울의 업무·상업시설 거래 가운데 과거 거래 이력이 있는 사례 724건을 밸류맵과 공동으로 분석한 결과, 매도자들의 건물 보유기간은 평균 5년6개월, 매각차익 수익률은 평균 54.5%인 것으로 확인됐다. 평균 매각차익은 20억8383만원이었다. 신·증축에 따른 시세변동을 배제하기 위해 연면적·토지면적 변동이 있는 물건 164건은 조사 대상에서 제외했으며 거래 시 발생하는 세금은 포함하지 않았다.

전체 724건 가운데 매각차익을 거둔 거래는 681건으로 94.1%에 달했다. 매각차익 수익률이 10~50%인 거래가 327건(45.1%)으로 가장 많았으며 ▷100% 이상 105건(14.5%) ▷50~100% 184건(25.4%) ▷10% 미만 65건(9.0%) 등의 순이었다.

지난해 가장 높은 매각차익 수익률을 거둔 거래는 성동구 성수동1가 소재의 건물로 지난해 4월 177억9500만원에 손바뀜됐다. 서울숲 밸라듀2차 지역주택조합 아파트 건설을 위한 매입이었다. 2014년 10월 매매 당시 가격은 25억5000만원으로 수익률은 597.8%다.

성수동 사례를 포함해 200% 이상의 높은 수익률을 기록한 거래는 24건으로 대부분 장기간 보유한 건물을 파는 과정에서 발생했다. 평균 보유기간만 10년이 넘었다.

그러나 보유기간과 수익률이 반드시 정비례하는 것은 아니었다. 보유기간이 1년 미만인 건물 중에서도 최고 66.1%의 매각차익 수익률을 거둔 사례가 있었다. 2019년 11월 99억3278만원에 거래된 서초구 서초동의 한 건물은 지난해 10월 165억원에 손바뀜했다. 1년도 채 안 돼 가격이 65억 이상 오른 셈이다.

성동구 성수동1가에 있는 다른 건물도 지난해 1월 37억원에 매매됐는데 2018년 4월 거래가격은 17억원이었다. 1년 9개월 만에 117.6%의 수익률을 거둔 것이다.

마이너스 수익? 알고보니 옆 건물 동시 매입

매각차익이 없거나 마이너스 수익을 거둔 사례도 43건 있었으나 대부분 매수자가 인접필지를 동시 매입하는 과정에서 가격 배분을 낮춘 거래로 확인됐다. 인접 빌딩과 연계해 매각차익을 계산할 경우 플러스 수익률이 나올 것으로 밸류맵은 분석했다.

실제 지난해 가장 낮은 매각차익 수익률(-51.6%)을 기록한 용산구 청파동1가 소재의 한 건물은 지난해 4월 12억4347만원에 매매됐는데 2018년 3월 거래금액(25억7000만원)에 한참 모자랐다. 그러나 이는 매수자가 해당 건물과 인접한 건물을 39억8000만원에 동시 매입하며 필지별 가격을 새로 매긴 사례로 파악됐다. 인접 건물의 수익률은 147.8%였다.

저금리와 풍부한 유동성으로 자산시장 전반의 분위기가 달아오른 상황에서 정부가 올해도 주택시장에 대한 고강도 규제를 이어갈 방침을 분명히 한 만큼 빌딩시장으로의 자금 유입은 계속될 전망이다.

다만 당정이 최근 오피스 빌딩의 투자가 과열됐다는 판단하에 빌딩 관련 대출의 리스크 관리 등을 금융권에 주문한 것으로 알려져 빌딩 시장에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

이창동 밸류맵 리서치팀장은 “임대수익률은 공실 등으로 하락하고 있으나 매각 과정에서의 시세차익 수익률은 높은 편이라 자산가의 투자수요는 이어질 것”이라며 “세금 관련 이슈가 강화될 가능성 등이 있어 투자 전략을 면밀히 세워야 한다”고 했다.

ehkim@heraldcorp.com