둔촌주공 예상밖 청약 부진 쇼크…공사 지연에 입주권 마저 풀린다 [부동산360]

[헤럴드경제=박자연 기자] 단군 이래 최대 재건축 사업지인 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 1순위 청약이 예상보다 저조한 흥행 성적표를 쥐게 되면서 분양 시장에 적잖은 충격을 안기고 있다. 시장의 주택 구매 수요가 당초 추산보다 약하다는 점이 드러난 것이어서 향후 서울 및 수도권의 분양 사업지들에도 악영향이 불가피할 전망이다. 올림픽파크 포레온의 부진한 청약 결과가 공개되자 매물로 나온 입주권 또한 가격이 동반 하락하고 있다.

▶둔촌주공 너마저…예상 밑돈 청약 성적표= 7일 한국부동산원 청약홈에 따르면 둔촌주공의 특별공급과 1순위 당해지역 일반분양 평균 경쟁률은 각각 3.28대 1과 3.69대 1로 나타났다. 5일 일부 특공 전형에서는 경쟁률이 1대 1을 밑도는 미달 사태까지 발생했다.

일반 분양도 예상보다 저조했다. 3695가구 모집에 1만 3647명이 신청했다. 평형별로 보면 공급가구가 적었던 29㎡에서 12.81대 1로 경쟁률이 가장 높았고 39㎡와 49㎡는 각각 1.04, 1.55대 1로 비교적 경쟁률이 낮았다. 소형평형 중 가장 큰 59㎡는 3.71~6,17대 1로, 분양가가 12억원을 웃돌아 중도금 대출이 나오지 않는 84㎡는 2.47~9.42대 1로 경쟁률이 형성됐다.

일명 ‘부엌뷰’ 논란이 있었던 평형인 59㎡C는 597명이 청약을 넣어 4.01대 1의 경쟁률이 나왔다. 84㎡E 또한 2.69대 1 경쟁률을 기록했다.

지난 6일 1순위 청약에서는 총 16개 평형 중 5개 평형 청약 접수만 마감됐다. 나머지 11개 평형은 7일 기타지역 1순위 청약이 진행된다. 이날 마저 1순위 청약 마감이 되지 않으면 수도권 전반의 주택 구매 심리가 악화됐다는 평가가 내려질 것으로 보인다.

이에 대해 둔촌주공 분양 관계자는 “단지가 커 미계약 물량이 나올 수 있으나 ‘완판’ 우려는 크지 않다”고 내다봤다.

건설업계에서는 이날 청약 결과에 상당한 충격을 받은 모습이다. 1만 2000가구 넘는 대단지임에도 서울의 강남권 핵심 사업지라는 점에서 이번 분양이 침체된 분양 시장 분위기를 바꿀 수 있는 상징성 있는 단지로 꼽혔기 때문이다. 한 부동산 업계 관계자는 “근래 청약 성과가 저조해도 둔촌주공을 위해 실수요자들이 기다리고 있다고 해석한 만큼 이번 분양이 의미하는 바가 상당했다”고 말했다.

예상보다 부진한 결과가 나오면서 서울 및 수도권에서 분양을 앞둔 건설사들은 분양가와 분양 시점에 적잖은 고민을 안게 됐다는 평가다.

▶고공행진하던 입주권 가격도 ‘털썩’=청약 경쟁률이 예상을 하회하면서 둔촌주공 입주권 가격도 하락했다. 20억원대를 호가하던 둔촌주공 입주권은 14억원에 매물이 나왔다. 15억 8000만원에 거래를 희망하던 매물도 지난 5일 8000만원 내린 15억원에 올라왔고, 20억원을 부르던 매물 역시 6일 5000만원 내린 19억 5000만원에 거래를 원하고 있다.

원칙적으로 투기과열지구는 조합설립인가 이후 주택을 양수해도 조합원 지위는 양도가 불가하지만, 도시정비법 시행령 37조 3항 3조에 의하면 착공일로부터 3년 이상 준공하지 않은 재개발, 재건축 사업토지 소유는 예외로 인정한다. 둔촌주공의 경우 조합과 시공사의 공사비 갈등으로 공사 지연 기간이 길어지면서 이달 3일부터 입주권 거래가 가능해졌다.

조합원이 내놓은 입주권의 경우 실거주 2년 의무와 8년 전매제한이 없다. 또 로얄동과 로얄층을 받을 수 있으며 발코니 확장과 가전, 마감재 등 유상 옵션도 무상으로 제공된다.

▶입주권 구매 계산기 두드리면…추가분담금, 취득세 변수= 다만 이런 장점에도 입주권 선택에는 신중해야 한다는 조언이다. 입주권 가격이 84㎡ 기준 일반 분양가와 1억~2억원 차이로 좁혀졌으나 추가적인 비용이 들어가기 때문이다. 둔촌주공은 입주권을 받고도 추가분담금을 내야한다. 조합원에게 해당 비용은 잠정 1억 2000만원으로 통보됐지만 추후 공사 지연 등이 길어지면 상향될 수 있다.

취득세율도 관건이다. 입주권은 토지로 분류돼 취득세율 4.6%가 적용된다. 일반분양 주택보다 취득세율이 1%포인트 넘게 높다. 둔촌주공 입주권 매매를 고려하고 있는 30대 직장인 김모씨는 “동 배정에 의지해야 하는 일반분양보다 전매제한도 없고 상대적으로 로얄동을 배정받을 수 있는 입주권을 보고 있다”며 “하지만 지금 나온 매물도 비싸다고 생각해 더 떨어지기를 기다리는 중”이라고 말했다.

전문가는 로얄동, 로얄층으로 받는 확실한 프리미엄을 원하면 입주권을 선택할 수 있지만, 일반 물량도 충분히 시세차익을 볼 수있으므로 가격 차가 있다면 일반분양이 유리할 수 있다는 분석이다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “둔촌주공은 분양가상한제 적용 단지라 입주 시기인 2025년 초가 되면 주변 시세보다 충분히 높아질 것으로 본다. 3.3㎡ 5000만원까지 기대 심리가 형성돼있는 만큼 억 단위 프리미엄도 가능할 것으로 보고 있다”고 설명했다.