오피스텔이 왜 주택입니까…역차별에 규제 철폐 목소리 커진다 [부동산360]

[헤럴드경제=박자연 기자] 2030년 도래할 독신가구 40%시대에 대비해 오피스텔 등 양질의 소형임대주택 공급을 확대해야 한다는 지적이 나왔다.

주택산업연구원은 6일 국회도서관 소회의실에서 국회 기획재정위원회소속 송언석 의원 주관으로 세미나를 열고 양질의 소형임대주택 공급확대를 위해 왜곡되고 뒤엉킨 세제와 건축기준 등을 하루빨리 정비해야 한다고 밝혔다.

주산연에 따르면 취업과 결혼기피, 저출산(청년층), 고령화에 따른 사별(노년층) 등으로 지난 2010년경부터 청년과 노년층 중심으로 독신가구가 연평균 30만 가구 이상 증가해 지난해 말 기준 총가구의 34.5%, 750만 가구에 육박하고 있다.

20~30대 독신가구의 거주주택 유형을 보면 다가구·단독주택 비중이 45.5%로 절반수준을 차지하고 있고, 그 뒤를 이어 소형아파트 20.5%, 오피스텔 17.3%, 다세대주택 10.4 %로 대부분이 도시내 역세권 인접 소형주택에 거주하고 있는 것으로 조사됐다.

그러나 이들 1인 가구의 70%이상이 거주하는 60㎡이하 소형주택 공급은 2017년 이후 6년간 연평균 14.1% 감소하고 있는 것으로 집계됐다. 특히 주택시장이 침체되고 있는 올 9월말까지 독신가구가 주로 거주하는 다가구와 오피스텔 인허가 실적을 보면 작년 동기 대비 60.1%나 줄어 전주택 감소분 33.6% 보다 훨씬 더 크게 감소하고 있다.

주산연은 “최근 몇 년 동안 이들 소형주택 공급부족이 누적돼서 내년 하반기 경부터 금리하락과 경기회복이 겹칠 경우 소형주택위주로 주택가격과 임대료가 급상승하면서 1~2인가구의 주거불안이 가중될 수 있다”며 “1~2인가구를 위한 소형아파트와 오피스텔 및 도시형 생활주택 등의 공급확대를 위한 대책이 시급하다”고 주장했다.

아울러 오피스텔은 단독이나 아파트 등 일반주택과 다른 ‘준주택(오피스텔, 기숙사, 고시원, 노인복지주택)’으로 분류되고있지만, 주거용 오피스텔은 다주택자 중과대상에 편입하면서도, 소형주택에 부여하는 각종 비과세 감면제도는 적용하지 않음으로써 세제왜곡으로 인해 공급부족 심화가 가속화되고 있다고 지적했다.

일례로 ▷전용면적 40㎡ 이하, 취득가액이 1억원 미만의 주택에 대한 취득세 전액 면제나 생애최초주택(연소득 및 주택가액 조건 없음)에 대한 200만원 한도 내 취득세 감면과 같은 정책에서 배제 ▷85㎡이하 소형주택에 감면해주는 부가가치세를 비주거용 오피스텔은 감면해주고 있으면서도 오히려 주거용 오피스텔에는 부과 ▷기숙사나 고시원, 노인복지주택 등 다른 준주택은 종부세 부과대상이 아니나, 오피스텔은 종부세 부과대상 주택 수에 산입 등이다.

또한 특례보금자리론 등 정책모기지나 청년 신혼부부에 대한 주택담보대출 등 특례를 주거용 오피스텔에는 적용하지 않는 등, 불리한 제도는 일반주택과 모두 동일하게 적용하면서 유리한 제도는 모두 적용을 배제해 제도의 형평성이 크게 왜곡되고 있다고 했다.

주산연은 오피스텔은 투기목적의 양도차익을 기대하기 어렵고, 주로 노년가구의 임대소득용일 뿐만 아니라, 주거용과 비주거용 선택권이 준공·입주후 임차인에게 있고 계약시점마다 용도가 바뀔 수 있으므로 원칙적으로 준주택(오피스텔, 고시원, 기숙사, 노인복지주택)의 분류체계에 충실하게 세제상 비주거용으로 일원화하여 세제를 가지런히 정리하고 다주택 중과대상에서 제외하는 것이 바람직하다고 주장했다.

주산연은 다만 오피스텔도 1인이 수십채를 보유하는 등 과다·편중보유로 인한 대량의 깡통전세 우려와 사회적 비난가능성이 있으므로, 임대사업자 등록대상이 2호 이상인 점을 감안해 우선 자가 외에 85㎡이하(전용 60㎡) 오피스텔 1세대를 추가로 소유하는 경우는 1주택으로 인정하고, 일정 소득이하(도시가구월평균소득 등) 가구와 세대주가 60세 이상인 노인가구의 경우에는 자기집 외에 오피스텔 2세대 소유자 까지 1주택으로 인정하는 방안을 적극적으로 검토할 필요가 있다고 제언했다.