1기 신도시 선도지구 최대 관건은 ‘분담금’

분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시 일대 13개 구역 3만6000여 가구가 선도지구로 지정된 가운데 전문가들은 사업성, 주민들의 자금력이 선도지구 재건축의 성패를 가를 것이라고 내다봤다. 장기적인 관점에서 주택 수급 안정 효과를 기대할 수 있겠지만 사업 진행 과정에서 발생할 추가분담금 문제가 주요한 변수가 될 것이라는 분석이다. 아울러 선도지구 정비사업이 성공적으로 진행되기 위해선 이주대책, 광역교통망 개선책 마련이 선결돼야 한다는 제언이 나온다.

국토교통부는 지난 27일 1기 신도시 13개 구역 3만5987가구를 통합재건축 선도지구로 지정했다. 국토부는 2026년 사업시행계획인가를 거쳐 2027년까지 13개 구역의 이주를 마치고 착공해 2030년 입주를 완료하는 것을 목표로 하고 있다.

업계에서는 이 같은 노후계획도시 전면적 재정비에 대해 중장기적인 주택 공급 시그널을 줄 수 있다고 긍정적으로 평가하면서도 사업성에 따른 분담금 문제가 선도지구 정비의 걸림돌로 작용할 수 있다고 전망했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “1기 신도시 등 노후계획도시 정비는 우리 사회가 아직 경험하지 못한 대규모 정비사업물량 처리라는 어려운 내용인 동시에 꼭 필요한 사안”이라며 “이번 선도지구 지정 시도는 그 자체만으로도 의미가 크고 일부 시행착오가 있더라도 꾸준히 진행해야 하는 장기사안”이라고 설명했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원도 “향후 수도권 주택시장의 가격 안정과 노후 주거환경 개선이라는 주요한 문제점을 개선할 수 있는 방안”이라며 “계획된 타임라인대로 진행된다면 중장기적으로 수도권 주택 수급 안정화에 기여할 것”이라고 말했다.

다만 선도지구 내에서도 사업성에 따라 진행 속도가 양극화될 것이란 관측이다. 공사비 인상, 공공기여 증가 등으로 분담금 상승 가능성이 높은 가운데 조합원들의 자금여력이 관건이라는 설명이다. 이 연구위원은 “재건축사업의 인허가는 문제가 되지 않겠지만 개별 조합원들이 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있냐가 사업 추진의 핵심”이라며 “사업 추진속도가 부촌 중심으로 두드러질 여지가 크고, 그렇다면 지역적·양극화로 이어질 것”이라고 했다.

아울러 전문가들은 선도지구 내 동시다발적 정비사업에 대응한 철저한 이주대책 및 광역교통대책이 필요하다고 강조했다. 특히 수만가구의 이주로 전월세시장 불안 우려가 커지는 만큼 구체화된 이주대책이 마련돼야 한다는 진단이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “정부와 지자체가 유휴부지 개발, 영구임대주택 공급 외에도 순환정비 등의 이주대책, 광역교통 개선방안을 발표할 계획이기는 하지만 3만가구 넘는 물량의 이주시기가 2027년 겹칠 가능성이 열려있는 만큼 전월세 가격 불안에 대비해야 한다”며 “이른 시일 내 단기 공급이 가능한 비아파트 임대주택 공급이나 공가 활용, 지자체의 관리처분계획인가 시점 조율 등 여러 방안을 고민해봐야할 것”이라고 말했다.

또한 선도지구 발표에 따른 단기적인 부동산 시장 영향에 대해선 선정 단지를 중심으로 호가가 상승하고 지정되지 못한 단지들 사이에선 실망매물이 나올 수 있다는 분석이다.

신혜원 기자