“전세 사느니 재개발 빌라라도” 서울 연립·다세대 생존매수 19% 증가 [부동산360]

[헤럴드경제=신혜원 기자] #. 결혼 준비 중인 서울 거주 30대 여성 이모 씨는 신혼집 마련을 위해 연일 발품을 팔고 있다. 대출금까지 끌어모아 조달할 수 있는 자금은 6억원 안팎이다. 치솟는 집값에 현실적으로 서울 아파트 매수는 불가능해지자 빌라(연립·다세대주택)로 눈을 돌렸다. 이씨는 “같은 자금으로 서울 내 원하는 입지의 아파트를 구하는 건 사실상 불가능하다”며 “어차피 전세를 살 바에는 향후 정비사업 가능성이 있는 빌라를 선점하는 편이 낫다고 판단해 신길 등 초기 재개발 단계의 매물을 알아보고 있다”고 말했다.

10·15 주택시장 안정화 대책이 시행된 지 1년이 지난 가운데, 규제 이후 토지거래허가제도가 적용되지 않는 서울 빌라시장으로 내집마련 매수세가 쏠리고 있다. 재개발 호재가 예상되는 핵심 입지를 중심으로 향후 아파트 입주권을 노린 투자수요·실수요가 집중되며 서울 빌라 거래량도 1년 새 20% 가까이 급증했다.

15일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 10·15 대책이 발표된 지난해 10월 15일부터 전날까지의 서울 연립·다세대주택 매매건수는 3만7440건으로 집계됐다. 이는 전년 동기(2024년 10월 15일~2025년 10월 14일) 3만1572건과 비교하면 약 19% 증가한 수치다. 아직 9~10월 실거래 신고기한이 남아있는 만큼 증가폭은 더욱 커질 전망이다.

2년 전(2023년 10월 15일~2024년 10월 14일) 거래량이 2만5828건이었던 것과 비교하면 45% 가까이 급증한 것으로, 1만건 넘게 늘었다.

빌라 거래량이 이같이 늘어난 주된 원인으로는 10·15 대책에 따른 아파트 규제 강화가 꼽힌다. 당시 정부는 기존에 토지거래허가구역으로 지정해 관리해왔던 강남3구(강남·서초·송파구)·용산구를 넘어 서울 전역과 경기 남부 12개 지역(과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양동안·의왕·하남·용인수지)을 토지거래허가구역으로 지정했다. 허가 대상은 아파트 및 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택으로 한정했다.

이에 해당되지 않는 일반 연립·다세대주택(신속통합기획 재개발사업지 제외)은 실거주 의무가 부여되지 않아 투자 수요와 내집마련 수요를 동시에 흡수한 것으로 풀이된다. 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 가능한 만큼, 아파트에 비해 초기 자금 마련 부담이 적어 향후 재개발 입주권을 노리는 수요가 증가했다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “규제에 따른 풍선효과는 지역적으로도 나타나지만 부동산 ‘종목’으로도 나타난다”며 “서울 외곽, 경기도 등으로 나갈 수 없는 수요자들은 원하는 입지를 지키면서도 아파트 대신 빌라를 매수하는 사례가 늘어나고 있는 것”이라고 설명했다.

그러면서 “현재 서울 내 정비구역으로 지정된 곳이 300곳이 넘고 연번부여, 재개발 대상지 지정 등 이런 소식들이 잇따르고 있어 ‘10년 기다리면 아파트 된다’는 기대감을 품은 청년들이 빌라시장으로 많이 이동하는 양상”이라며 “아파트를 살 수 없는 수요자들에게는 상대적으로 부담이 적고 정비사업 호재가 있는 빌라가 현실적인 대안이 되고 있다”고 덧붙였다.

더욱이 심화하는 전월세난으로 아파트, 빌라를 가리지 않고 주택 전반의 임차보증금 부담이 커지면서 ‘차라리 매수하겠다’는 생존매수 수요까지 재개발 예정지 빌라로 몰리고 있다는 분석이다.

올해 들어 수요가 몰리며 서울 빌라 가격 상승세도 가팔라지고 있다. 한국부동산원 전국주택가격동향조사에 따르면, 올해 1~8월 서울 연립·다세대 매매가격 누적 상승률은 6.25%다. 지난해 같은 기간(1.68%) 대비 3.7배에 달하는 상승률이다.

시장에서는 이 같은 서울 빌라 거래 흐름이 한동안 이어질 것으로 보고 있다. 고 교수는 “신종코로나바이러스감염증(코로나19) 시기에는 전세사기 여파로 빌라 시장 침체가 지속됐지만 규제 강화로 수요가 아파트에서 빌라로 이동하며 가격, 거래량이 전반적으로 회복세를 보이고 있다”며 “풍선효과 영향으로 이런 추세는 당분간 지속될 것”이라고 말했다.

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