강남 4% 오를 때 강동 32% 급등…대출 규제 덜한 곳, 불장됐다 [부동산360]

[헤럴드경제=홍승희 기자] 정부가 주택시장 안정을 위해 지난해 10월 서울 전역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 및 토지거래허가구역으로 지정하고, 집값 구간별로 대출 한도를 축소했지만 서울 아파트 가격은 87주 연속 오르면서 최장기간 상승흐름을 보이고 있다.

15일 KB부동산 9월 월간시계열 자료에 따르면 지난달 서울 아파트의 제곱미터(㎡)당 가격은 1957만원을 기록했다. 평(3.3㎡)당 가격으로 환산하면 6458만원이다. 이는 10·15 대책 시행 직전인 지난해 9월(5623만원)과 비교해 14.8% 상승한 수준이다.

지역별로는 강동구가 가장 높은 상승률을 기록했다. 강동구의 평당 가격은 같은 기간 5651만원에서 7468만원으로 32.1% 급등했다. 이에 따라 59㎡(이하 전용면적) 아파트의 평균 가격은 10억1038만원에서 13억3515만원으로, 84㎡는 14억3850만원에서 19억89만원으로 올랐다. 강동구에서 국민평형 아파트를 매수하려면 평균적으로 20억원에 가까운 자금이 필요한 것이다.

다음은 동대문구로, 1년 만에 평당 아파트 가격이 4005만원에서 5074만원으로 26.7% 올랐다. 59㎡ 아파트 평균 가격은 7억1595만원에서 9억714만원으로 상승했다. 84㎡ 역시 10억1932만원에서 12억9152만원으로 뛰었다. 1년 전 10억원 안팎이던 국민평형 아파트를 사려면 이제 13억원에 가까운 자금이 필요해졌다.

이어 동작구(24.7%), 성북구(23.2%), 강서구(22.1%), 광진구(21.6%), 관악구(20.7%), 성동구(20.3%), 중구(20.2%), 서대문구(20.0%) 순으로 상승률이 높았다. 서울 25개 자치구 가운데 10개 구의 평당 가격이 1년 새 20% 넘게 오른 것이다.

이 같은 흐름은 대출 한도가 상대적으로 높은 가격대의 아파트가 밀집한 지역으로 매수세가 쏠린 결과로 풀이된다. 정부는 지난해 10·15 대책을 통해 주택담보대출 한도를 주택 가격에 따라 차등화했다. 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한했다.

대출 규제가 강화되자 매수자들이 상대적으로 대출 여력이 있는 주택으로 눈길을 돌리면서 가격대별 수요가 재편됐다는 분석이다. 가격이 오르면서 기존 대출 한도 구간을 넘어서는 사례도 나타났다.

실제 강동구 고덕동 고덕그라시움 전용 84㎡는 지난해 10월 24억9000만원(29층)에 거래되는 등 대출의 기준이 되는 KB시세가 25억원을 넘지 않았다. 하지만 이후 매수세가 유입되며 올해 10월에는 25억5000만원(13층)에 거래됐다.

동대문구 래미안위브 전용 59㎡도 지난해 10월 13억9000만원(4층)에 거래됐지만, 올해 8월에는 16억2000만원(4층)에 손바뀜했다. 15억원을 넘어서면서 대출 한도가 최대 6억원에서 4억원으로 낮아지는 가격대에 진입했다.

강남 3구(강남·서초·송파구) 역시 지난 1년간 평당 가격이 올랐지만, 상승률은 다른 지역보다 낮았다. 강남구의 평당 가격은 지난해 9월 1억1803만원에서 올해 1억2283만원으로 4.1% 상승했다. 59㎡ 평균 가격은 21억1027만원에서 21억9598만원으로, 84㎡는 30억334만원에서 31억2648만원으로 오르는 데 그쳤다.

서초구는 같은 기간 평당 가격이 1억741만원에서 1억1544만원으로 7.5% 상승했다. 59㎡ 평균 가격은 19억2041만원에서 20억6397만원으로 올라 20억원을 넘어섰고, 84㎡는 27억3415만원에서 29억3853만원으로 상승했다.

송파구의 평당 가격은 8385만원에서 9562만원으로 14.0% 올랐다. 59㎡ 평균 가격은 14억9917만원에서 17억961만원으로, 84㎡는 21억3440만원에서 24억3402만원으로 각각 상승했다.

전문가들은 수요가 유지되는 서울은 한 번 오른 아파트 가격이 쉽게 하락하지 못할 거라고 전망한다. 토지거래허가구역 지정으로 실거주 목적의 매수가 중심이 된 상황에서 공급까지 제한될 경우, 가격이 오히려 더 상승할 수 있다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “기존에 도투자자들이 ‘채 수 늘리기’로 갭투자(세를 끼고 매매)하는 시장은 진작부터 아니었다”며 “실수요자 입장에선 거주 여건을 중요하게 볼 수밖에 없는데 대안인 전월세가 마땅치 않다 보니 매수 움직임은 계속 있을 것”이라고 분석했다.

특히 기준 금리 인상기에도 외곽 아파트값이 상승하는 지금의 상황을 두고, 대출 규제만으로는 주택 가격을 안정시키기 어렵다는 평가가 나온다.

남 연구원은 “10·15 대책 이전에는 강남 3구 및 ‘한강 벨트’ 위주의 갈아타기 장세가 주요 시장 흐름이었다면 10·15 대책 이후로 해당 지역은 가격 약세로 전환하고 중하위 지역 위주로 가격 강세가 반전된 상황”이라며 “임대차 시장이 안정되지 않으면서 중하위 지역 강세가 지속되듯이 서울 아파트 가격은 하방 경직성이 뚜렷하다”고 전했다.

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