“1억2800만원이면 내 집”…‘부담가능한 공공분양’ 모델 나왔다

[헤럴드경제=소민호 기자] 분양가의 25% 수준으로 입주하는 한국토지주택공사(LH) 아파트 284호가 12월 고양창릉에서 처음 분양된다. 5억1000만원짜리 전용면적 55㎡ 기준으로 1억2800만원만 준비하면 지분적립형 아파트에 입주하게 되는 셈인데, 입주자는 이후 4년마다 5회에 걸쳐 15%씩 잔여 지분을 취득해야 한다.

국토교통부는 이 같은 내용을 골자로 한 ‘부담가능한 공공분양주택’의 구체적 시행 방안을 마련, 4일 발표했다. 8.13 도심공급 신속화방안의 후속 조치로, 모아둔 자산은 적지만 주택구입 여력 개선이 예상되는 청년층 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위한 주택공급 모델이다.

국토부는 주택공급 모델을 두 가지로 제시했다. 지분적립형과 이익공유형Ⅱ다.

지분적립형 수분양자는 최초 입주 시까지 25%의 지분만 취득한 뒤 4년마다 5회에 걸쳐 15%씩 잔여 지분을 취득하도록 했다. 회차별로 반드시 지분을 취득해야 하나 수분양자의 경제적 여건 등을 고려해 최대 1년간 취득을 유예할 수 있도록 했다. 유예기간 안에 지분을 취득하지 못하면 사업자에 환매하거나 전매해야 한다.

잔여지분 취득가격은 최초 분양가와 기간이자를 합친 금액에 취득 지분율을 곱해 산정된다. 최초 기준 임대료는 인근 전세 시세의 90%다. 2년에 5% 이내에서 증액할 수 있고, 4년마다 인근 전세 시세의 90%를 재산정한다. 미취득 지분 임대료는 기준임대료에 공공사업자 보유 지분율을 곱한 값이고, 월세 전환 때엔 LH 전월세전환율(현재 3.5%)을 적용한다.

전매제한기간은 10년으로 사업자와 전매가격 등 협의와 동의 하에 전체 지분을 전매할 수 있다. 사업자에게 우선매수권이 있다. 실거주 의무는 5년이다.

총 자산 3억6200만원 이하이고 3인가구 기준 월 소득 753만원 이하인 경우 분양신청할 수 있다.

이익공유형Ⅱ는 아직 법에 반영되지 않은 유형으로 연내 공공주택특별법령 개정을 발의하고 제도화한다. 분양가의 70%(한도 5억원)를 주택도시기금에서 저리로 의무 융자받도록 하고, 추후 주택을 팔거나 대출을 상환할 경우 집값 상승에 따른 차익을 대출 평균잔액 비율에 따라 기금과 수분양자가 공유하는 모델이다.

금리는 대출 실행 시점의 디딤돌대출 기본금리보다 1%p 낮게 설정하고, 우대금리도 최대 0.5%p까지 지원한다. 금리 하한은 약정 당시 주택도시기금 정책대출상품 최저 금리로 현재 1.2%다.

현재 이익공유형 주택 중 나눔형의 경우 주변 시세 대비 70% 이하로 공급되고, 5년 거주의무기간 이후 LH에 감정평가가격으로 환매할 때 처분손익의 70%가 수분양자에 귀속되도록 설정돼 있다. 감정가가 대체로 시세의 90% 수준인 점을 고려할 때 시세차익의 63% 수준이다. 이에 비해 이익공유형Ⅱ는 분양가가 일반분양과 동일하며 시장에 자유롭게 매각이 가능하고, 대출평균 잔액에 비례해 수분양자가 차익을 가져갈 수 있는 구조다. 주택을 매각하지 않더라도 대출 상환을 통해 정산 의무를 종료할 수 있다는 점도 특징이다.

전매제한기간은 5년이며 수도권의 경우 실거주의무는 5년이다. 수분양자의 자산요건과 소득요건은 지분적립형과 같다.

국토부는 12월 LH 고양창릉 S-2BL(1057호) 가운데 284호를 지분적립형으로 공급하는 것을 시작으로 부담가능한 공공분양주택을 점차 늘릴 계획이다. 연내 발표 예정인 LH의 2027년도 분양계획에는 부담가능한 공공분양주택으로 분양할 단지도 포함될 예정이다.

김이탁 국토부 제1차관은 “부담가능한 공공분양주택이 내 집을 마련하고 싶어도 분양가가 부담됐던 분들께 실효적인 내 집 마련 지원 방안이 될 것으로 기대한다”면서 “앞으로도 실수요자의 주거안정을 위해 부담가능한 주거 선택지를 적극 확대해 나가겠다”고 강조했다.

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