국내 최초 해외자산 기반 JR글로벌리츠, 3500억 프리IPO 마무리 목전

[헤럴드경제=최준선 기자] 국내 최초로 해외자산을 기초로 공모에 나서는 JR글로벌리츠가 증시 회복에 힘입어 상장에 박차를 가하고 있다. 코로나19로 인한 증시 위축과 환율 변동으로 일정이 다소 지연됐지만, 이달 중 프리IPO(상장 전 지분투자) 참여기관 모집을 마치고 내달까지 청약 및 납입을 마치겠다는 목표다.

8일 투자은행(IB) 업계에 따르면, JR리츠는 이달 중순까지 3000억~3500억원 규모의 프리IPO 투자자 모집을 마무리 짓는다. 국토교통부로부 인가를 마친 상태로, 환헤지 비용을 최소화할 수 있는 조건 등을 고려해 이르면 이달 중 금융감독원에 증권신고서를 제출할 계획이다.

JR리츠가 편입할 기초자산은 벨기에 브뤼셀 소재 '파이낸스타워 콤플렉스' 빌딩으로, 총 자산 규모는 14억유로(약 1조8000억원)에 달한다. JR투자운용이 운용하는 사모리츠를 통해 약 1조원의 대출과 8000억원 규모 지분(에쿼티) 투자가 이뤄졌고, 향후 공모를 통해 자금을 모을 모(母) 리츠가 자(子)리츠의 지분을 인수하는 구조로 상장이 진행된다. 프리IPO는 본격적인 공모 절차에 앞서 기관 투자금을 사전에 확보하기 위한 차원에서 추진됐다.

투자를 결정한 기관들이 긍정적으로 평가하고 있는 것은 안정적 배당수익이다. 파이낸스타워의 임차인은 벨기에 연방정부로, 해지가 불가능한 15년 장기 임대차 계약을 맺어놓은 상태라 사실상 공실 리스크가 없다. 임대수익에서 대출이자와 각종 비용을 제외하면, 공모가 기준 연 7% 후반의 배당수익률이 예상된다.

이미 상장된 공모 리츠들의 주가가 코로나19에도 안정적 흐름을 보였다는 점도 JR리츠 상장에 긍정적이다. 국내 코로나19 사태가 본격화하기 시작한 2월 초 주가와 비교해 8~16% 수준의 낙폭을 기록하고 있지만, 대부분 공모가 이상의 주가를 유지하고 있다. 시세차익보다는 배당수익을 노리고 리츠에 투자한 이들에게는 여전히 기대수익률을 충족하고 있는 셈이다.

다만 환율 변동으로 인해 당초 기대되던 것보다 배당수익률이 낮아진 점은 아쉬움으로 남는다. 유럽 자산의 가격 변동을 원화로 헤지할 경우, 지난해만 해도 약 50~100bp(100bp=1%포인트) 수준의 프리미엄을 얻을 수 있었다. 하지만 최근에는 프리미엄이 '제로(0)' 수준이고, 오히려 제비용을 고려하면 유럽 현지에서보다 수익률이 낮아질 수 있다. 지난 3월 한국은행이 기준금리를 0.5%p 인하하는 '빅컷'을 단행한데다 이달 추가 인하 가능성까지 거론되는 상황이 영향을 미쳤다.

한 대형 증권사의 부동산투자 담당자는 "코로나19 사태 이후 안정적 배당수익이 가능한 대체자산의 매력도가 높아졌고, 실제 시장 반응을 증명할 대표 선수로 JR리츠를 주목하고 있다"며 "자산 자체는 우량하지만, 환 변동성으로 인한 기대수익률 하락이 투자자 모집에 장애물이 될 수 있다"고 말했다.