공공재개발·임대비율 상향 후폭풍…한남·흑석 등 ‘한강변 대어’ 엇갈린 행보[부동산360]

[헤럴드경제=양대근 기자] 공공재개발 도입과 의무 임대비율 상향 등 굵직한 정책 이슈가 잇따르면서 하반기 서울권 재개발 정비사업장이 뜨거운 감자로 주목받고 있다. 특히 입지 측면에서 다른 정비구역 대비 사업성이 높은 것으로 평가받는 ‘한강변 대어’들의 경우 주어진 선택지를 놓고 리스크 최소화 방안을 고심하는 모습이다.

23일 서울시 재건축·재개발 클린업시스템에 따르면 현재 전체 25개구 가운데 조합설립인가 단계인 재개발 조합은 총 38곳으로 집계됐다. 이 가운데 용산·성동·동작·영등포·마포구 등 한강과 인접한 정비사업장은 14곳에 달했다.

‘한강변 노른자’ 사업장으로 꼽히는 용산구 한남뉴타운은 각 조합별로 선택이 엇갈린다. 전체 5816가구로 가장 규모가 큰 한남3구역은 지난 6월 시공사 선정 총회에서 현대건설을 선정하는 등 사업진행 속도가 가장 빠르다.

한남3구역과 인접한 한남2구역은 이날 중 용산구청에 사업시행인가를 신청한다. 이에 따라 오는 24일부터 시행되는 최대 30%의 임대주택 비율 적용을 극적으로 피할 전망이다.

‘도시 및 주거환경 정비법’ 시행령 개정안을 보면 앞으로 사업시행인가를 신청하는 서울 재개발 조합의 임대주택 의무공급 비율은 현행 10%~15%에서 상한선이 20%까지 올라간다. 여기에 지방자치단체가 세입자 비율 등 구역 특성을 고려해 자체적으로 추가할 수 있는 임대주택 공급비율이 최대 10%포인트로 상향된다. 통상적으로 임대비율이 늘어나면 일반분양분이 줄고 조합원 분담금이 늘기 때문에 사업성이 떨어지게 된다.

인근의 한남4구역과 한남5구역의 경우 새 임대비율이 적용될 것으로 보인다. 보광변전소 이전 문제로 주춤했던 한남5구역은 최근 변전소 이전에 합의하면서 재정비촉진계획 변경안을 준비 중이다.

2017년 정비구역에서 해제된 한남1구역은 지난 21일 공공재개발 공모 첫 날 신청서를 내면서 반전을 시도하는 모습이다. 당시 최고고도지구가 20%에 달하는 등 사업이 계속 지연됐고, 상인들을 중심으로 반대 여론이 커지면서 결국 무산됐지만, 최근 한남3구역을 중심으로 부동산 경기가 살아나면서 재추진 분위기가 강해진 것으로 평가된다.

한남뉴타운과 함께 강북 재개발을 대표하는 성동구 성수전략정비구역은 1지구부터 4지구 모두 현재 건축심의가 진행 중에 있다. 큰 변수가 없는 이상 임대주택 비율 상향이 적용될 예정이다. 한강변에서 유일하게 50층 재개발이 가능한 성수전략정비구역은 최근 ‘강변북로 지하화’라는 복병을 만나 사업 진행이 막혀 있다.

지난 2011년 서울시 고시에 따라 4개 지구는 강변북로 지하화 등 기반시설 설치 비용을 같이 부담해 추진해야 한다. 하지만 각 지구별로 사업 속도가 다르고, 용적률 상향에 따른 기부채납 문제 등이 부각되면서 시와 조합 측이 좀처럼 타협점을 찾지 못하는 상황이다.

반면 동작구 노량진뉴타운은 교통 개선 등 호재가 이어지며 사업진행이 활발해지고 있다. 전체 8개 구역 가운데 다섯 곳은 이미 사업시행인가를 받았고, 나머지 1·3·5구역도 사업시행인가 신청이 무난하게 이뤄질 것으로 관측된다.

노량진4구역 조합은 지난 19일 시공사 선정 총회를 열어 현대건설을 사업자로 선정했다. 나머지 1·3·5구역의 시공권을 놓고 대형건설사 간 각축적이 벌어질 것으로 예상된다.

흑석뉴타운의 경우 흑석11구역은 사업시행인가 신청을 진행하고 있고, 흑석2구역은 공공재개발 참여에 적극적인 모습이다.

다만 열쇠를 쥐고 있는 서울시가 현재 임대비율 상향에 소극적인 태도를 보이고 있는 점은 변수로 꼽힌다. 공공재개발이 도입되면 어차피 임대주택 비중이 크게 높아지는데다, 자칫 무리하게 임대비율을 늘렸다가 기존 조합들이 아예 사업을 포기하는 등 부작용만 더 커질 수 있기 때문이다. 업계에서는 서울지역 임대주택 의무비율이 일단 17% 안팎에서 정해질 것으로 예상한다.

정비업계 고위 관계자는 “(한남4·5구역 등) 상당수 조합들은 임대비율이 현재보다 크게 늘어날 가능성은 낮을 것으로 보고 있다”면서 “공공재개발 진행 상황 등을 보면서 당장 시급한 이슈 해결에 더 주력할 가능성이 높다”고 전망했다.

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