종부세로 가격안정? 풍선효과로 되레 가격불안 초래 [부동산360]

민주당에서 힘들게 1주택자 종합부동산세 및 양도소득세 완화에 합의했다. 재보선 선거에서 나타난 국민들의 분노가 주요 의원들의 편협한 신념으로 덮이겠구나 하는 찰나에 전체 당원 투표라는 승부수를 던져 겨우 한 걸음 나아갈 수 있었다. 그런데 결과는 상위 2% 가격 주택에 대한 종부세 완화다. 전문가의 한 사람으로서 마음이 편하지 않다. 이유는 11억원이나 12억원이라는 명료한 가격 기준이 아니라 2대 98의 정치적인 갈라치기가 그대로 부동산정책의 기준이 돼버렸기 때문이다. 민주당은 그런 직설적인 정치적인 논리를 가격이란 부동산 시장의 언어로 순화시킬 여유도 없고, 필요성도 인지하지 못했던 모양이다.

이번 사태를 보면서 도대체 종부세의 정치적인 목적과 현실적인 효과가 뭘까에 대해 다시 생각해보게 된다. 과연 종부세가 소수의 보유세 부담을 증가시킴으로써 시장 안정이라는 목표를 충실히 달성하고 있을까. 불행하게도 종부세는 가격안정효과가 아니라 오히려 풍선효과를 통한 전반적인 가격불안을 초래해왔다.

이는 종부세가 처음 도입된 노무현 정부때도 발생했던 현상이다. 처음에 시도됐던 인별합산과 9억원 기준을, 각각 세대별 합산과 6억원 기준으로 강화해 처음 고지서가 부과되던 2006년 말부터 시장은 요동쳤다. 평균적으로는 서울시 아파트 시장이 안정된 듯 보였으나 나눠어보면 강북의 도노강(도봉·노원·강북구) 및 중저가 아파트는 이후 국제금융위기를 접하기 전까지 무려 2년 동안 가격이 약 40% 상승했다. 이렇게 차별화돼 급등하던 서울시 중저가 아파트의 가격상승은 이명박 정부 시기 종합부동산세가 완화되자 고가 아파트와 동조화해 안정적인 하락세로 전환됐다.

그런데 문재인 정부 들어 노무현 정부의 실패가 재연되고 있다. 무려 3차례에 걸쳐 종부세의 재도입과 강화가 진행됐다. 2018년 9·13대책과 2019년 12·16 대책으로 순차적으로 강화되던 세율이 다시 작년 7·10대책으로 노무현 정부 시절의 2배인 최고 6%에 달하는 종부세까지 입법화됐다. 서울시 아파트 가격의 전반적인 급등 흐름 안에서 고가 아파트를 추월하는 차고가 아파트의 가격 급등이 심각한 수준이다. 수치로 보면 문재인 정부 기간 동안 서울시의 85㎡ 이상 아파트도 70% 정도 상승했는데, 60㎡ 미만의 경우는 무려 100% 가까이 급등했다. 이는 재건축 대상 아파트를 제외한 수치다. 그 격차가 벌어지는 시기를 보면 종부세가 강화되던 시점과의 연관성이 명확히 나타난다.

보유세 인상을 통해 단기적이나마 가격 안정효과를 달성하려면 1주택자나 저가 주택에 대한 감면 없이 모든 주택에 동일한 세율의 부담이 주어져야 한다. 그것이 보유세 부담이 상대적으로 높은 국가에서 유지되고 있는 재산세의 일반적인 구도이고, 풍선효과를 발생시키지 않은 선택이다. 그런 정치적 부담을 회피하는 노무현 정부와 문재인 정부의 고가주택과 다주택자에 대한 징벌적인 보유세인 종부세는 선전과 달리 애초부터 서민주택의 가격안정을 달성할 수 없는 선택이었다. 결국 극도로 차별화된 세율의 종부세는 정치적인 갈라치기의 역할만으로 그 끈질긴 생명력을 유지하고 있다.

종부세의 나머지 사회적 기능인 부유세 관점에서도 1주택자 특히 다주택자의 경우 대상자의 담세 능력과 국제적 사례로 판단할 때 과도한 수준이다. 부유세라고 하더라도 그 자산에서 발생하는 임대소득(아파트 소득수익률 3%)의 일정 비율 이상을 초과하는 것은 피해야 할 선택이다. 과도한 세율로 우격다짐으로 징수해도 이는 결국 월세를 내는 서민 임차인들의 호주머니에서 메꿔진다. 이런 종부세의 전가 현상으로 인한 전월세 시장의 불안이 임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)으로 증폭돼 폭발 직전의 상태라는 점도 상기시키고 싶다. 이제는 종부세의 민낯을 직시하고 주택시장 정상화 전략이 필요한 시점이다.