‘민간 사전청약’ 청약 방식은?…“당첨 시 청약통장 사용 간주” [부동산360]

[헤럴드경제=민상식 기자] 정부는 신규 택지 등에서 조성되는 민간 주택 등 10만1000호를 사전청약 방식으로 공급하기로 했다.

3기 신도시 등 신규 공공택지 민영주택과 2·4대책을 통해 추진되는 새로운 유형의 주택 공급사업인 도심 공공주택 복합 개발과 주거재생혁신지구사업에서 나오는 공공주택을 사전청약을 통해 원래보다 2~3년 앞당겨서 일단 청약을 받는다는 것이다.

25일 국토교통부에 따르면 공공택지 민영주택 사전청약은 민간 시행사가 택지를 받은 후 건축설계안이 마련되면 할 수 있다. 이로써 청약시점을 2~3년 조기화할 수 있을 것으로 정부는 기대하고 있다.

구체적인 지구계획이 확정된 후 택지가 공급되는데, 건축계획안 마련에는 통상 2개월가량 걸린다.

국토부는 사전청약 참가자의 권리는 보호하고 민간 사업자의 손해는 방지한다는 원칙하에 예비 입주자 모집제도를 신설해 운용한다.

현재 3기 신도시 공공분양 사전청약은 공공주택특별법령에 법적 근거가 있지만 민간사업에는 적용할 수 없기에 새로운 제도를 만드는 것이다.

사전청약은 건설사가 제시한 추정 분양가를 토대로 진행된다.

민간 시행자는 건축설계안을 바탕으로 추정 분양가를 산정하고, 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 검증을 받는다. 이때 지자체가 참여하는 위원회가 구성된다.

정부는 주변 시세의 60~80% 선에서 분양가가 책정될 것으로 예상하고 있다.

추정 분양가 검증 후 지자체가 예비 입주자 모집 승인을 해야만 사전청약이 시작된다. 예비 입주자 모집 시에는 사전청약 세대 수, 평형별 타입, 평형별 추정 분양가 등이 공개된다.

사전청약 희망자는 본 청약 시 필요한 청약통장과 자산·소득 요건 등을 갖추고서 청약홈을 통해 사전청약을 신청하게 된다.

사전청약에 당첨되면 청약통장을 사용한 것으로 간주한다. 당첨자가 언제든 당첨권을 포기할 수 있지만 그 지위를 유지하는 한 청약통장으로 다른 청약에 참여할 수는 없다.

앞서 LH 공공주택 사전청약에선 다른 사전청약만 제한하면서 다른 주택 본청약에는 통장을 쓸 수 있게 한 것에 비해 다소 빡빡하게 운용된다.

또 재당첨 제한이 적용되고 있으면 민영주택 사전청약에는 신청할 수 없다. 이 역시 공공주택 사전청약에선 재당첨 제한이 걸려 있어도 신청할 수 있는 것과 다른 점이다.

국토부는 "민간 사업자의 예측 가능성을 키워주고 사업안정성을 확보하도록 청약통장 사용을 일부 제한할 필요가 있다"고 설명했다.

민간 시행자는 착공 후 확정 분양가를 산정하고, 당첨자의 최종 의사를 확인한 후 분양계약을 체결한다.

사전청약 당첨자가 최종 의사 확인하는 과정에서 당첨자 지위를 포기하면 청약통장은 부활하게 된다.

소득·자산 요건은 사전청약할 때를 기준으로 하고 이후 본청약 때 다시 심사하지는 않는다. 특별공급 요건도 사전청약 시를 기준으로 한다.

당첨자 자격을 유지하려면 본청약까지 무주택 요건을 유지해야 한다. 거주 요건의 경우 사전청약 때 해당 지역에 주소지를 두고 있으면 이후 본청약 때까지 그 요건을 충족하기만 하면 된다.

2·4대책 사업지 공공주택 사전청약은 사업계획이 확정되는 복합사업계획인가와 토지주 우선공급 이후 시행된다.

이렇게 되면 지구 지정 후 1~2년 내에 분양이 가능해져 일반적인 정비사업보다 최대 11~12년가량 분양시기가 단축되는 효과가 발생한다.

사전청약 진행 후 약 1년 뒤 착공해 3~4년 뒤에는 입주가 가능하게 된다.

청약 절차는 LH 공공주택과 같다.

국토부는 내년 하반기부터 사업 후보지 중 3분의 2 이상 주민 동의를 받고 본 지구 지정이 완료된 사업지부터 순차적으로 사전청약을 공급할 방침이다.

한국부동산원은 사전청약 대상 입지, 입지별 사전청약 예상 일정, 예상물량 등을 취합해 청약홈에 공개할 예정이다.